Guide pour éviter le squatteurs dans vos logements Airbnb

Découvrez comment prévenir le squat de vos locations saisonnières et ce vous devez faire si quelqu’un pénètre dans votre propriété illégalement.
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December 18, 2023
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Guide pour éviter le squatteurs dans vos logements Airbnb

« J’ai voulu me rendre dans mon bien, [...] j’ai constaté que je ne pouvais pas rentrer. La serrure avait été changée, des volets étaient ouverts et la lumière éclairée. [...] J’en ai conclu que c'était squatté ». (Source : BFM TV)

C’est  la mauvaise surprise qu’a eue R. Delleda en voulant entrer dans sa résidence secondaire à Marseille, en 2021. Dans cette ville, comme dans d’autres lieux aussi touristiques, de nombreuses locations de vacances peuvent subir un squat. Du fait de périodes d'inoccupation plus ou moins longues, notamment en basse saison, elles sont plus exposées à ce genre de situation qu’un logement habité tout au long de l’année, par exemple. Cela se transforme, d’ailleurs, en un cauchemar judiciaire pour certains propriétaires.

Cependant, soyez rassurés, il existe quand même des moyens d’éviter les squatteurs dans votre location saisonnière. Dans cet article, nous allons donc vous faire profiter de plusieurs conseils pour prévenir de tels désagréments dans vos hébergements destinés à la location de courte durée. Par la suite, nous verrons ce qu’il est possible de faire en cas de présence de squatteurs. Enfin, nous vous montrerons comment protéger vos biens grâce à l’utilisation d’outils technologiques installés sur les lieux.

1. Prévenir le squat de votre logement en location de courte durée : les 8 conseils

Tout d’abord, revenons sur la définition d’un squatteur. Il s’agit d'une personne qui entre et qui reste dans une habitation sans l’accord de son propriétaire. Il ne faut pas le confondre  avec un « mauvais payeurs ». Il désigne quelqu’un qui à l’autorisation de pénétrer dans les lieux et d’en profiter (via un contrat de location. par exemple), mais qui y reste sans s’acquitter du loyer convenu. 

Que vous soyez détenteur de biens immobiliers, hôte ou gestionnaire de locations de vacances, il est évidemment conseillé de vous préoccuper de ces deux cas de figure, de la même manière.

En France, bien qu’il n’y ait pas ou peu de chiffres officiels sur les squats, les préfectures de police des quatre régions les plus touchées par ce phénomène (Île de France, Hauts-de-France, PACA et Occitanie) traitent des dizaines d'affaires, chaque année. Des informations qui sont naturellement susceptibles d'inquiéter n’importe quel propriétaire de maisons ou d’appartements. Surtout si ces biens sont dédiés au tourisme et restent vides, pendant un certain temps et à plusieurs reprises. Personne ne souhaite vivre avec la peur de découvrir son logement squatté. Voici donc plusieurs mesures à mettre en place pour en diminuer le risque et continuer à gérer vos hébergements sereinement.

S’informer sur les lois concernant les squatteurs et la location saisonnière

En premier lieu, il est indispensable de vous renseigner sur vos droits en tant que propriétaire ou gestionnaire de biens touristiques face à de tels agissements. D'où l'importance de bien connaître la législation permettant de lutter contre les squatteurs. 

Vous pouvez déjà vous rapporter à la loi dite « anti-squat » du 27 juillet 2023, qui réduit la procédure d’expulsion et promet de lourdes amendes aux locataires refusant de quitter les lieux. En outre, il est primordial de bien vous informer sur les législations locales en matière de location saisonnière. Ainsi, vous aurez toutes les cartes en mains pour faire valoir vos droits en cas de litige.

Installer des systèmes de sécurité et de serrures intelligentes

Certaines mesures sont reconnues efficaces pour protéger vos propriétés, surtout si elles restent inoccupées pendant un laps de temps plus ou moins long : 

  • Mettre en place un système de surveillance qui vous alerte immédiatement, en cas d’intrusion. Il vous permet de réagir rapidement pour déloger ces visiteurs non désirés. Vous évitez de cette manière, que cette intrusion ne se convertissent en squat.
  • Changer vos dispositifs de fermeture traditionnels par des serrures « intelligentes » et connectées. Déjà, elles sont plus difficiles à ouvrir. Elles enlèvent aussi la possibilité à certains anciens locataires, qui en auraient eu l’idée, de faire des copies de vos clés pour pouvoir revenir profiter des lieux sans permission.

Donner l’impression que le logement est occupé

Surtout s’il reste vide durant une période assez longue. Il existe, par exemple, des temporisateurs programmables qui gèrent l’éclairage. Ils permettent de donner l’illusion que l'hébergement est habité. Des interrupteurs de ce type sont peu coûteux et faciles à installer. Vous pouvez aller encore plus loin en installant des stores et volets roulants motorisés. Il en existe qui peuvent se piloter à distance via une application sur votre téléphone portable.

Enregistrer le bien en tant que logement voué à la location de tourisme 

En effectuant cette démarche administrative (par ailleurs obligatoire pour les résidences secondaires), vous affichez clairement que votre logement est destiné à la location saisonnière. Cela laisse évidemment penser que celui-ci peut ne pas être occupé, mais qu’il est, par conséquent, très probablement muni d’un système de sécurité performant. Encore un moyen de décourager les éventuels squatteurs. De plus, il est bon de rappeler que le fait de ne pas être en règle vis-à-vis de la législation risque de vous porter préjudice en cas de squat de votre bien.

Pouvoir compter sur un voisin de confiance

Ce n’est peut-être pas toujours possible, mais avoir quelqu'un dans le quartier qui jette en coup d'œil à votre propriété de temps en temps, peut parfois suffire à éviter un squat. Si vous avez une de ces perles rares sous la main, n’hésitez pas à lui communiquer votre calendrier de réservations pour qu’il sache quand les lieux doivent être occupés ou non. Cela ne lui demande, en général, que peu de temps et d’efforts. Demandez-lui simplement  de vous avertir en cas d’activité suspecte sur place, surtout s’il ne devait y avoir personne, à ce moment-là.

Rédiger un contrat de location en bonne et due forme

Établir un tel document et le faire signer par vos locataires vous apporte une protection supplémentaire contre le squat. En particulier, si vous faites de la location en direct et non pas via une plateforme comme Airbnb (entre autres). En effet, cela apporte une preuve indiscutable des dates d’arrivée et de départ officiellement convenues. Le contrat est, en outre, un excellent moyen de décourager les voyageurs les plus mal intentionnés. Les plus respectueux ne montrent, en général, aucune réticence à y apposer leur signature.

Ne pas accepter de réservations immédiates 

Un autre moyen de prévention est celui de filtrer les locataires potentiels avant de confirmer leurs demandes de séjour. En ne permettant pas la validation automatique d’une demande, vous avez le temps de faire quelques recherches de renseignements sur chacune des personnes qui souhaitent profiter de votre bien. Cela, qu’elle fasse cette demande sur Airbnb, Abritel ou via votre propre site Web. Encore une façon de vous assurer que le ou les intéressés quittent bien les lieux en temps et en heure. Sur les sites de réservations, nous vous recommandons de n'accepter seulement que les demandes de voyageurs ayant une pièce d’identité vérifiée. Vous pouvez vous assurer qu’ils ont reçu de bonnes critiques de la part d’autres hôtes ou propriétaires. Si l'un d'entre eux vous contacte directement sur votre page internet, n’hésitez pas à aller voir s’ils ont un profil Airbnb. Partez en quête du moindre renseignement qui prouve qu’il est respectueux et que vous pouvez lui accorder votre confiance.

Surveiller le logement à distance

Vous ne pouvez évidemment pas être présent dans toutes vos propriétés pour vous assurer que tout s’y passe bien. Vous avez cependant l'opportunité d'utiliser la technologie pour les superviser à distance. Notre boîtier Minut, par exemple, est muni d’un détecteur de bruit qui vous donne le moyen de contrôler les allées et venues ainsi que l’occupation, où que vous soyez.

Notre système vous envoie immédiatemment une alerte lorsqu'il détecte de l’activité sur place (bruit ou mouvement), alors que les lieux devraient être vides. Cela vous permet de réagir très rapidement et d'éviter les squatteurs. En plus d’être un outil vous aidant à être plus vigilant par rapport aux intrusions, notre outil vous offre la possibilité de vous prémunir de certains voyageurs peu respectueux. Vous continuez, de la sorte, à entretenir les meilleures relations possibles avec vos voisins.

2. Que faire en cas de squat de votre meublé de tourisme

Si par malheur, cela vous arrive, nous vous encourageons à suivre ces quelques étapes qui vous aideront à régler la situation en moins de temps possible. il est très important d’agir très rapidement, Si vous tardez trop à vous rendre compte de la situation et à la dénoncer, la procédure pour récupérer votre bien risque d’être très longue et fastidieuse. Même si la loi du 27 juillet 2023 a réduit les délais pour quitter les lieux, cela peut quand même prendre jusqu’à un an (et sous réserve que le squat soit bien reconnu par la justice).

C’est pour cette raison que les premières 48 heures sont clé pour engager toutes les actions nécessaires afin d'empêcher cette situation. En effet, si vous agissez dans les deux jours suivant la constatation d’un occupation non voulue, la notion de flagrant délit entre en jeu. Elle vous octroie le droit de demander l’expulsion des indésirables par les forces de police (sous 48 heures également).

Contacter la police

Le pire que vous puissiez faire est de rentrer vous-même dans le logement, car vous pouvez vous rendre coupable d’une violation de domicile. N’essayez pas non plus de changer les serrures ou de couper l’eau ou l'électricité. Cela aussi constitue un délit. La meilleure façon d’agir est de prévenir les forces de l’ordre de la situation. Les autorités compétentes voudront sûrement d’abord vérifier l’identité des squatteurs. Cette procédure peut varier en fonction de la dangerosité ou non, des individus auxquels vous avez à faire face.

Demander une assistance juridique

L’étape suivante consiste à contacter un avocat spécialisé dans ce domaine pour obtenir les meilleurs conseils juridiques. Son cabinet pourra vous aiguiller sur les suites à donner à une éventuelle plainte de votre part (par voie pénale ou civile). Un avocat peut aussi vous donner les moyens qu’il existe pour diminuer la durée de la procédure d’expulsion. Par exemple, en apportant le maximum de preuves d’un squat. 

Rassembler tous les documents qui permettent de reconnaître la situation de squat

Il est effectivement essentiel de réunir tous les éléments prouvant une situation de squat. Elles seront indispensables pour pouvoir déclencher l’expulsion des squatteurs. Les photos et vidéos font partie des moyens les plus efficaces.

D’après une avocate, qui a de l’expérience en matière de gestion d’affaires de squat, « vous devez filmer chaque passage que vous effectuez sur place, c’est à dire, filmer comment vous essayez d'accéder à votre logement en insérant la clé et en relevant comment elle ne rentre pas puisque quelqu’un a changé la serrure ou parce qu’il y a une autre personne de l’autre côté de la porte qui vous interdit l’entrée ».

Entamer une procédure d’expulsion

Cette procédure varie selon si elle emprunte la voie pénale ou la voie civile. Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, faites confiance à votre conseiller juridique pour vous donner les poursuites à engager les plus adaptées à votre cas : 

  • Concernant la procédure civile, parfois appelée « expulsion express », elle est  généralement plus rapide. Elle débute par une demande faite au tribunal et en étant représenté par un avocat.
  • Pour la procédure pénale, cela démarre par un dépôt de plainte auprès des services de police. Il faut bien noter que la plupart des procédures d’expulsion par voie pénale, en plus de souffrir d’un délai beaucoup plus long pour la récupération de la propriété, ont tendance à être beaucoup plus onéreuses.

Protéger le logement avec des outils technologiques pour éviter les problèmes potentiels

Un fois la procédure d’expulsion lancée, la seule chose que vous pouvez faire est d’attendre que votre cas se résolve. En attendant, rien ne vous empêche de prendre des mesures pour que la même chose se produise dans vos autres biens immobiliers. Installer un dispositif comme notre capteur dédiés aux hébergements touristiques et autres propriétés en location de courte durée Minut vous fera franchir un niveau de sécurité supplémentaire. Il vous aidera à résister aux squatteurs. 

Parmi les fonctionnalités les plus utiles de notre boitier, vous trouverez : 

  • le contrôle du bruit ;
  • la détection de mouvement ;
  • la détection de bris de fenêtres ;
  • une alarme et une sirène de sécurité.

Si quelqu’un pénètre chez vous sans y avoir été invité, vous recevrez automatiquement et immédiatement une alerte. Dès lors, vous pourrez prendre les dispositions qui conviennent au cours des premières 48 heures, tellement importantes pour éviter d'être officiellement  squatté.

De la même manière, notre service Guard assist, est également très utile si vous ne vivez pas à proximité de vos locations saisonnières. Nous travaillons avec des sociétés de sécurité certifiées dont les employés sont envoyés vers vos logements pour les vérifier en cas d’alerte reçue, suite au moindre bruit détecté.

3. Éviter les squatteurs dans votre location saisonnière en la protégeant avec Minut 

Être gestionnaire ou propriétaire d’un logement en location implique un risque d’être confronté à des squatteurs, mais vous n’avez pas à vivre avec l’angoisse permanente que cela vous arrive. En prenant les bonnes décisions, vous pouvez protéger vos biens contre ce fléau. Il est également plus que nécessaire de bien comprendre les étapes à suivre en cas de présence de ces individus chez vous. De votre capacité à agir rapidement dépend grandement la résolution du problème.

Utiliser un outil comme notre solution de détection Minut vous aide à faire face à ces situations en peu de temps. C’est la meilleure façon de réagir pour éviter qu'elles ne s'aggravent. Notre capteur Minut vous offre une visibilité complète sur vos logements. Vous avez toutes les cartes en main pour éviter les squatteurs dans votre location saisonnière. Vous profitez ainsi de plus de sécurité et de tranquillité.

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