Sous-location professionnelle : le point sur cette tendance

La location saisonnière est un secteur qui continue de se développer en permanence. Cette activité, qui a la réputation de pouvoir être très rentable, attire un nombre grandissant de nouveaux gestionnaires qui se lancent sur ce marché. Parmi eux, existent même des gens étant à la tête d’un parc de logements assez conséquent sans, pour autant, avoir eu besoin d‘investir énormément d'argent dans l’achat de biens immobiliers.

‍

Comment ces derniers ont -ils pu tirer leur épingle du jeu dans cette industrie, certes assez concurrentielle, mais toujours à fort potentiel financier ? La réponse tient en deux mots : sous-location professionnelle. Nous allons donc vous expliquer les tenants et les aboutissants de cette pratique encore assez récente et qui semble séduire de plus en plus de monde. Vous verrez comment, de façon concrète, devenir sous-loueur professionnel et quel en est le cadre légal.

Nous avons voulu faire de cet article une source d'informations plus utiles les unes que les autres, sur ce statut. Nous avons, enfin, posé quelques questions à Mathieu Mathlouti, fondateur de Manasteos, une conciergerie et société spécialisée dans la gestion de ce type d’hébergements. Chez Minut, grâce à notre solution de détection de nuisance sonores, nous restons bien évidemment un de vos partenaires privilégiés, quel que soit le type de biens dont vous vous occupez.

1. Qu’est-ce que la sous-location ?

Ce concept existe depuis pas mal de temps déjà. Il s’agit, pour un locataire, de proposer son logement à quelqu’un d’autre, en échange d’un loyer et ce, pour une durée définie. Toutefois, il y a certaines conditions à respecter pour faire de la sous-location (à noter que depuis la loi Alur du 27 mars 2014, celles-ci sont les mêmes que le logement soit meublé ou vide), à savoir : 

• Justifier d'une autorisation écrite du propriétaire.
• Percevoir un loyer qui ne dépasse pas celui demandé au locataire principal.
• Que le bail de sous-location ne soit pas plus long que le bail initial.

C’est un bon moyen, pour certains particuliers, de garder leur bail, malgré une absence plus ou moins prolongée (à cause d’un déplacement professionnel, par exemple). Opération financièrement neutre pour le ou la locataire principale, elle lui permet de se faire payer son loyer, mais sans, pour autant, réaliser de bénéfices (ce qui est, de toute façon, légalement répréhensible). 

Concernant les logements sociaux, la sous-location y est rigoureusement interdite pour le bien dans son intégralité. Elle reste cependant possible pour une partie de l'hébergement (chambre) et pour l’accueil de trois types bien précis d’occupants : 

• Les personnes de moins de 30 ans.
• Celles de plus de 60 ans.
• les adultes avec un handicap et toujours via un contrat d'accueil familial uniquement.

Quid alors de la sous-location professionnelle (puisque c’est le sujet qui nous préoccupe ici) ? Il faut savoir que c’est une activité qui vous donne le droit de mettre à disposition sur le marché des biens immobiliers dont vous n’êtes pas le propriétaire. La mise en location d’un ou plusieurs de ces derniers est une bonne manière de générer de la trésorerie et ce, sans avoir à contracter des crédits à la banque pour leur acquisition. C’est une porte d'entrée assez pratique et rapide dans le monde de la location saisonnière. Attention toutefois, il y a certaines règles à respecter si vous voulez démarrer la gestion immobilière en empruntant ce chemin. 

2. La sous-location professionnelle du point de vue de la loi

C’est une activité tout à fait légale, mais qui est très encadrée. En tant que sous-loueur professionnel, vous vous devez d’honorer quelques impératifs afin de pouvoir jouir pleinement de ce statut. En premier lieux, il faut évidemment, comme pour la sous-location que l'on peut qualifier de « classique », l’accord écrit des propriétaires. Il existe, par ailleurs, une législation précise et des obligations administratives à suivre à la lettre pour pouvoir exercer.

Créer une société de gestion de logements en sous-location ou être agent immobilier

Les critères pour l’une et l’autre possibilités sont les suivants : 

• Faire rédiger un bail spécifique par un avocat spécialisé, qui fixe les modalités de l’accord que vous avez passé avec un propriétaire pour de la sous-location. C’est un contrat qui devra être établi au nom d’une entreprise que vous aurez d’abord créée pour la gestion des biens en question. La bonne nouvelle c’est que ce bail est réutilisable pour plusieurs hébergements.
• Pour être reconnu officiellement en tant qu’agent immobilier, il est forcément nécessaire d’avoir la carte T. Elle vous donne le droit de vous occuper de toutes formes de transactions immobilières comme la vente, l’achat, la location et la sous-location de biens. La carte G (dont tout le monde connaît l’existence dans le monde de la location saisonnière), qui vous autorise à pratiquer la gestion locative est également une manière de prétendre à ce statut. 

Déclarer votre société au tribunal de commerce

Vous avez le choix entre plusieurs types d'entreprises  : 

• SA ;
• SARL ;
• SAS ;
• Micro-entreprise.

Dans ce dernier cas, il faut cependant être conscient, qu'en tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes limité en chiffre d’affaires. N’hésitez pas à demander  des conseils à un comptable ou un expert dans toutes questions juridiques. Ils vous aideront à prendre la bonne décision.

Déclarer votre activité de location d’hébergements en courte durée

Vous devez déposer le formulaire CERFA 14004 dûment rempli auprès du service compétent dans les mairies desquelles dépendent vos logements. Sans cela, impossible pour vous de prétendre à leur commercialisation en location saisonnière.

Le changement d’usage

Une autorisation de changement d’usage d’un bien immobilier en local commercial est nécessaire si vous voulez y proposer des prestations touristiques via la société que vous avez créée. Cette autorisation doit vous être obligatoirement délivrée : 

• Dans les communes de plus de 200 000 habitants
• Dans celles de plus de 50 000 habitants, mais qui sont considérées comme faisant partie d’une zone tendue (où l’offre d'hébergement ne répond pas suffisamment à la demande).
• À Paris et sa petite couronne.

TVA et taxes diverses

Pour une activité de locations de courte durée, la TVA n’est pas applicable. Néanmoins, elle l’est sur des prestations telles que : 

• le ménage ; 
• l’accueil ;
• des services additionnels comme le petit déjeuner, par exemple.

La taxe d’habitation reste, quant à elle, à la charge du ou de la locataire principal·e, en l'occurrence, vous (ou plus précisément, votre société).

Vous pouvez, sans plus attendre, vous renseigner plus en détail sur la législation en matière de location saisonnière. 

3.  Trouver des biens à gérer

En surfant sur internet, vous avez l’opportunité d’éplucher les annonces immobilières sur de nombreux sites dédiés. c’est un travail de longue haleine et vous devez ensuite prendre contact avec les propriétaires pour essayer de les convaincre de vous laisser sous-louer leur maison, appartement, studio, etc.

Vous pouvez, en outre, vous rapprocher d'une agence immobilière. Même si cela engendre un coût, celle-ci pourra vous faire gagner un temps précieux en ne vous sélectionnant que des biens dont les propriétaires ne sont pas contre la sous-location. 

Il est primordial, ensuite, de bien savoir le type de logement que vous voulez exploiter : 

• Des meublés. Certes, Iils vous reviennent un plus cher qu’un lieu vide, mais ils sont « sous-louables » plus rapidement. Il sera peut-être nécessaire de revoir la décoration afin de les rendre attirants aux yeux du plus grand nombre de voyageurs.
• Des biens équipés. Un endroit dans lequel il y a déjà pas mal d’électroménager (réfrigérateur, four, plaque de cuisson, lave-linge ou autres) vous fera faire quelques économies. Ces équipements constituent, en effet, un poste de dépense assez important quand on se lance.
• Des logements vides. Dans ce cas, il est recommandé de tout faire pour que les propriétaires puissent prendre en charge l'ameublement et l’équipement des lieux. Vous pouvez les pousser à mettre la main au portefeuille , par exemple, en faisant passer cela pour des investissements qui vont leur permettre de voir croître la valeur foncière de leurs biens, surtout sur un ce genre de projet à long terme. 

4. Convaincre les propriétaires

Voici des arguments dont vous pouvez vous servir pour amener gentiment vos propriétaires à autoriser la sous-location : 

• La garantie de loyers toujours réglés. Votre bail professionnel les protège beaucoup mieux face aux impayés. Les procédures d’expulsions sont également simplifiées par rapport à des baux classiques.
• Une caution est automatiquement demandée à chaque sous-locataire. (et d'autant plus quand il s’agit de location de courte durée). Elle pousse les occupants à faire plus attention aux lieux, lesquels pourront souffrir d’une usure beaucoup plus lente. 
• En ce qui concerne les locations sur des plateformes de réservations, une assurance (d’un montant pouvant être assez important) couvre les éventuels dégâts causés par certains locataires. Si en plus, vous annoncez que vous avez équipé les lieux de notre capteur Minut qui vous permet de contrôler plusieurs aspects tels que le bruit , la fumée, la température ou encore le taux d’humidité , ils ne seront que plus rassurés sur le fait que leurs biens sont entre de bonnes mains. En effet, notre solution vous permet d'éviter beaucoup de débordements liés à des fêtes non-autorisées, par exemple.

A ce propos, avez-vous consulté notre guide complet sur la caution en location courte durée ?

• Un entretien minutieux entre chaque séjour et une maintenance efficace traduit également votre sérieux et votre professionnalisme. Les biens qui vous sont confiés sont votre source de revenus. Il est, de ce fait, très important pour vous qu'ils soient toujours en parfait état et aptes à recevoir des voyageurs dans les meilleures conditions, même après plusieurs années d’exploitation. 

5. 4 questions à un spécialiste de la sous-location professionnelle 

Voici donc ce qu’il faut retenir de notre entrevue avec Mathieu Mathlouti, fondateur de la société Manasteos, une conciergerie qui s’est également spécialisée dans la sous-location. Nous avons voulu échanger avec lui sur des points déjà évoqués plus haut. l'idée étant, à travers ses mots d’avoir son ressenti, son expertise et ses conseils en tant que véritable professionnel de ce secteur.

Tout d’abord, nous lui avons évidemment demandé de nous confirmer la légalité de la sous-location professionnelle. Sans hésiter , il nous répond : « C’est tout à fait légal. Grâce à l’élaboration d’un contrat spécifique de sous-location professionnelle. Attention, il doit être rédigé par un avocat spécialisé. »

Puis, nous avons souhaité qu’il nous parle du fait que la carte G ( être agent immobilier) n’était pas forcément obligatoire pour se lancer, en tant que conciergerie, dans la sous-location professionnelle. Mathieu Mathlouti : « Oui, exactement, mais ce n’est pas du tout la même activité car tous les risques et investissements sont endossés par la société de sous-location. »

Ensuite, nous lui avons demandé de nous expliquer comment, selon lui, arriver à prendre des biens en sous-location. Il nous aiguille : 

« En début d’activité, il est nécessaire de démarcher les propriétaires qui louent des appartements en longue durée sur Leboncoin, Se loger etc. Cela peut être aussi via des agences immobilières. En tant que sous-loueur professionnel, vous devez convaincre le propriétaire en amont. Vous pouvez offrir plus que le loyer demandé, et sortir les arguments suivants : plus de turn over, un logement entretenu à vos frais. Vous pouvez aussi lui proposer de lui payer la taxe foncière. Vous devez mettre en avant la sécurité des loyers et que c’est plus facile de stopper en cas d'impayés qu’avec un locataire classique, car la société équivaut à une personne morale. »

À la fin de cet entretien, nous l’avons questionné sur les choses auxquelles porter une attention toute particulière quand on se lance dans la sous-location professionnelle. Mathieu nous dit : « Un bon budget prévisionnel, un appartement en bon état et bien décoré. Pensez à faire des photos professionnelles pour vos annonces. Enfin, il faut une bonne gestion globale (ménage, entrée, sortie, entretien, prix, automatisation). »

Tous ces conseils vous seront forcément utiles si vous décidez d’entrer dans le monde de la sous-location professionnelle. Grâce à notre solution Minut, vous savez que vous avez déjà le meilleur outil pour protéger vos logements et communiquer avec les voyageurs afin d’éviter toutes déconvenues qui pourraient être rédhibitoires aux yeux de vos propriétaires. Pour obtenir un maximum d'informations sur notre outil , rendez-vous sur notre site Minut.

‍