Rénovation, prix au m² : les bons calculs pour vos logements

À toutes les personnes qui cherchent à rénover leurs biens immobiliers, d’autant plus s’il s’agit d’hébergements destinés à de l’accueil de voyageurs : cette publication est susceptible de vous intéresser. En effet, si vous souhaitez recevoir vos locataires dans les meilleures conditions, pour des séjours de courtes durées, il y a certains aspects à ne surtout pas négliger concernant l'aménagement de vos logements. Évidemment, cette « mise à niveau » occasionne des dépenses plus ou moins importantes en fonction des travaux entrepris. Pour vous aider à estimer le coût de rénovation d’un appartement, studio ou maison, nous vous proposons de vous donner une idée des tarifs auxquels vous pouvez vous attendre par type de propriété, mais également par pièce.

Nous avons demandé à Thomas Montgrandi, de Face/B Renovation, une société spécialisée et très souvent présente sur les évènements dédiés à l’industrie de location saisonnière, de bien vouloir nous éclairer sur le sujet. Rénovation, prix au m², voici donc des informations plus que nécessaires pour calculer les différents investissements à prévoir pour de prétendre à de meilleures performances locatives.

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1. Rénovation et amélioration des performances locatives des logements, un lien tangible

Il y a, sans nul doute, une corrélation entre la performance locative d’un hébergement et sa rénovation, et ce, à partir du moment où cette dernière est bien perceptible dans l’annonce. Afin d’optimiser le sentiment que votre propriété a subi des transformations de nature à rendre l'expérience des voyageurs encore plus agréable, il faut agir sur 2 dimensions : 

• la dimension rationnelle ;
• la dimension émotionnelle.

Sur les éléments rationnels, il faudra privilégier tout ce qui peut être listé dans le descriptif de l’annonce et qui va venir « enrichir » le contrat passé avec vos futurs hôtes, on peut citer, entres autres : 

• Un lit de qualité hôtelière avec sur-matelas.
• Une baignoire type spa ou balnéothérapie. 
• Une enceinte connectée. 
• Etc.

Il est également possible (et judicieux) d’indiquer tout ce qui a été mis en place pour faciliter l’accès au logement et donc l’expérience de vos locataires sur place. Il ne faut pas hésiter, par exemple, à mentionner l’installation d’une serrure connectée Nuki. Celle-ci peut devenir un critère de choix pour des voyageurs, qui ne souhaitent pas être soumis à des horaires d’arrivée trop strictes. 

Pour la partie émotionnelle, l’important est d'arriver à donner du caractère à votre bien. Un mur blanc en crépis qui va être tranformé en un mur lisse, coutera cher et ne sera pas forcément perceptible dans les photos de l’annonce. En revanche, le remplacement des rideaux, du sol ou du mobilier va être beaucoup plus visible et aura, de ce fait, plus d’impact sur l’attractivité des lieux et donc sur leurs fameuses performances locatives. Vous pouvez miser, en outre, sur une décoration sobre, dans l’ère du temps, capable de plaire au plus grand nombre. Rien ne sert de vous lancer dans une esthétique trop chargée, qui peut être clivante.

Il est cependant difficile d’établir une règle précise entre l’investissement et l’amélioration de la compétitivité d’un bien. L’impact que cela va avoir est tributaire de nombreux éléments : 

• Le marché dans lequel se trouve le bien. 
• Le type de rénovation effectuée, 
• L’évolution de ce marché,  après la rénovation. 
• Et plus… 

Si votre bien est en gestion, la meilleure chose à faire est de vous rapprocher de la personne qui s’en occupe pour lui demander de comparer ses performances avec celles de logements équivalents rénovés (capacité d'accueil, localisation etc.).  Vous pouvez également mener votre propre étude en analysant les performances locatives de ces biens équivalents sur AirDNA.

Thomas Montgrandi de Face/B nous explique néanmoins que : « dans tous les cas, tous les biens pour lesquels nous avons effectué des rénovations ont vu leurs performances en termes de revenus s’améliorer. ».

Cela, grâce à plusieurs facteurs : 

• La hausse du prix moyen pour des biens situés dans des zones à très forte demande. 
• L’augmentation du taux d’occupation. 
• Et parfois, grâce aux deux. 

T. Montgrandi poursuit : « sur certains marchés avec des rafraîchissements légers, nous avons des propriétaires qui ont vu leur revenus augmenter de 10%, dans d’autre cas, nous avons vu des propriétaires doubler leur revenus annuels. »

2. Rénovation, prix au m² : Existe-t-il des règles ou des échelles de valeur à prendre en compte ?

Une société telle que Face/B, applique des échelles qui incluent le mobilier et la décoration.  Cela, afin de fournir une solution clés en main aux propriétaires de résidences secondaires en location. Cela ne peut donc pas être comparé avec les coûts au m2 qui sont habituellement évoqués, car ces derniers ne prennent en considération que les travaux. D’autre part, ces coûts varient en fonction de la zone (une rénovation à Meribel coûte plus cher qu’une rénovation à St Etienne, par exemple) et de l’état initial du bien. Malgré tout, il est possible de donner un ordre d’idée. En prenant l’ensemble de la surface du logement, on peut éventuellement établir qu’une rénovation est susceptible de se situer dans l’échelle suivante :

• 600 à 800 €/m² : un rafraîchissement comprenant quelques peintures, le remplacement des sols par d’autres, plus souples, et quelques dépenses liées au mobilier et à la décoration.
• 1200 à 1500 €/m² : Une rénovation profonde, avec celle d’une partie des pièces d’eau (cuisine, salle de bain), mais sans modification structurelle (cloisons et murs) et sans ou peu d’agencement sur mesure.
• 1750 à 2000 € / m² : Une réhabilitation complète du bien, y compris les pièces d’eau, avec l’ensemble du mobilier et, dans ce cas, quelques agencements sur mesure.

Ces grilles de prix ont tendance à fortement évoluer en fonction de la zone à rénover : 

• Si vous ne souhaitez « toucher » qu’à une salle de bain par exemple, dont la surface se situe entre 3 et 6 m², vous constaterez sûrement que le ratio sera beaucoup plus important. Il faudra souvent compter entre 1500 et 2500 €/m².
• Alors que dans un séjour, plus grand, mais avec moins de contraintes techniques (plomberie), le montant peut significativement descendre.

Evidemment, la qualité des matériaux et du mobilier ou encore, la profondeur des travaux, sont des éléments qui vont influencer fortement le budget du projet. Afin de fixer un cadre budgétaire à ses clients, Thomas, de Face/B précise : « nous démarrons toujours par un estimatif détaillé du projet pour permettre aux propriétaires de se rendre compte du cadrage budgétaire sur lequel tabler, dans le cas où ils souhaitent réaliser tout ce qu’il nous ont demandé. Ce cadrage permet d’ajuster le projet avant d’engager des frais. »

3. Savoir prioriser ce qu’il faut rénover dans un logement en location saisonnière

Un des conseils que donne toujours Thomas Montgrandi, c’est d'appréhender votre projet de rénovation à travers les yeux des voyageurs.  

Dans un premier temps, L’idéal est de reprendre certains besoins fondamentaux de la célèbre « pyramide de Maslow », et, en particulier, le besoin de sécurité. Il est donc indispensable d'intervenir en priorité sur tous les éléments qui pourraient avoir de l’influence sur cette sécurité : 

• Electricité ; 
• fuites ;
• fixation des meubles ; 
• etc. 

Pour répondre au mieux aux besoins des occupants , l’idéal est également de réparer, nettoyer ou remplacer tout ce qui va donner une impression de saleté ou de vétusté. Une vieille moquette peut être très propre mais si elle est pleine de marques, le sentiment des vacanciers sera qu’une menace pèse sur leur santé en raison de la perception de cette saleté. Même si celle-ci peut être définie comme de la « fausse saleté », elle doit être prise en compte dans votre rénovation. Cela vous évitera un a priori négatif sur votre logement,  pourtant très sain.

Concernant chaque espace de l’hébergement maintenant, il est préférable de bien regarder leur usage afin de définir s’il doit bénéficier d'une rénovation prioritaire..

En effet, il est assez rare de voir,  en photo principale d’une annonce, celle de la salle de bain. Il faut donc penser à la place du voyageur et donc être conscient des pièces et des  fonctions/équipements qu’il va le plus utiliser dans le logement. Suivant l’état des différents endroits du lieu, il est  souvent conseillé d’agir, d’abord, sur les espaces de vie : 

• séjour ; 
• salle à manger ; 
• terrasse ;
• etc. 

Ensuite, pour ajouter de la valeur et du potentiel locatif au logement, il sera parfois plus utile d’apporter une fonction supplémentaire à un espace perdu, que de rénover une salle de bain un peu vieillotte, mais saine et bien entretenue. Par exemple, pourquoi ne pas créer : 

• Une salle de jeu pour les enfants. 
• Un coin Home cinéma/jeux vidéo. 
• Une zone de détente extérieure.
• Et d'autres.  

Ceux-cii apporteront plus de valeur qu’une modernisation esthétique de cette salle de bain, certes moche, mais parfaitement fonctionnelle.

Par ailleurs, si vous voulez être certain·e de pallier aux attentes des voyageurs et aux obligations auxquelles vous êtes soumis en mettant vos biens sur le marché, vous pouvez consulter les règles de la location saisonnière. 

4. Thomas Montgrandi et Face/B, une expertise reconnue dans le monde de la location saisonnière.

Les précieux conseils distillés par T. Montgrandi méritent bien une présentation de sa société et de lui-même.

Thomas Montgrandi est président et cofondateur de Face/B. Avec une expérience de plus de 15 ans dans l’hôtellerie au sein de grands groupes, en France et à l’international, il a souhaité apporter son expérience du produit hôtelier au secteur de la location saisonnière. Il a notamment participé :

• Au positionnement haut de gamme et luxe de plusieurs hôtels Sofitel.
• À la redéfinition de l’architecture des marques et des expériences du groupe Pierre & Vacances.
• À la transformation de l’expérience d’accueil des appart’hotels Adagio. 

Son entreprise Face/B est donc la solution privilégiée pour la rénovation de résidences secondaires et de meublés de tourisme. Avec plus d’une centaine de missions effectuées partout en France, Face/B est devenu le partenaire officiel des grandes marques du secteur, allant des résidences aux conciergeries et entreprises de gestion locative, les plus connues du marché : 

• Maeva Home ;
• Interhome ;
• Mountain Collection ;
• Cimalpes ;
• Novasol ; 
• We Host ; 
• Welkeys ;
• Book & Pay ; 
• etc. 

Grâce à l’expertise de toute son équipe de spécialistes, Face/B vise à simplifier et professionnaliser la rénovation de ces biens, dans le but de maintenir et réhabiliter l’attractivité du parc immobilier de loisir en France.

Thomas Montgrandi dirige Face/B depuis sa création en 2019 et a noué des partenariats avec la plupart des acteurs majeurs de la location de courte durée, dans le but de positionner son entreprise comme la solution leader pour la rénovation de logements dédiés à cette industrie.

5. D’autres investissements à considérer

Vous avez entrepris et terminé tous les travaux nécessaires pour proposer un hébergement propre, accueillant, attractif et allant aux devant des besoins de la majorité de vos locataires. C’est une excellente chose. Afin de préserver cet écrin, dans lequel séjourneront toujours plus de voyageurs séduits, le plus longtemps possible, il est fortement recommandé d’en assurer la protection. Préserver les lieux mais également la tranquillité du voisinage sont des points auxquels de plus en plus de propriétaires et de conciergeries prêtent attention. 

Installer un détecteur de bruit est un bon moyen de protéger vos logements contre des dommages causés par des fêtes non autorisées (détérioration, casse et nuisances sonores). 

Notre solution Minut permet une surveillance du bruit (intérieur et extérieur) et de l'occupation dans un respect total de la vie privée des voyageurs. C’est, de plus, un outil de détection de fumée de cigarette ainsi que de contrôle de température d’humidité.  Enfin, que vous ayez un ou plusieurs logements en votre possession ou en gestion, nous vous la facilitons pour l’ensemble de votre portefeuille. Vous avez l’assurance de savoir ce qu’il s’y passe en temps réel et où que vous soyez.  

En parlant de cela, êtes-vous au courant de tout qu’il y a à savoir sur l’assurance dommages en location saisonnière ? 

Rénovation, prix au m², protection de vos investissements, vous avez désormais toutes les informations pour vous permettre de rendre vos logements en location saisonnière rentables, et ce, le plus longtemps possible. Chez Minut, nous avons les solutions pour vous en faciliter la gestion au maximum.