París tiene algunas de las normas más estrictas de Europa sobre alquileres de corta estancia. Si pones en alquiler una vivienda completa que sea tu residencia principal, solo puedes ofertarla 90 noches por año natural. Surgen fricciones cuando superas ese límite o anuncias una residencia secundaria, porque entras en el ámbito del cambio de uso con costes de compensación y, desde la Loi Le Meur de 2024, sanciones mucho más severas. Bajo las recientes normativas de la UE, el Ayuntamiento también recibe datos mensuales de reservas de las plataformas, por lo que el cumplimiento ya no es una suposición, está monitorizado.
En este artículo, examinaremos con más detalle las normas y regulaciones de París sobre alquileres de corta estancia y lo que los operadores deben hacer para mantenerse conformes.
En París, puedes alquilar tu residencia principal (vivienda completa) hasta 90 noches al año, un tope local que entró en vigor el 1 de enero de 2025. Cualquier exceso —y cualquier residencia secundaria, sea cual sea el número de noches— requiere autorización de cambio de uso con un pago de «compensación» para contrarrestar la pérdida de vivienda del parque residencial. El uso no autorizado ahora conlleva multas de hasta 100 000 € por unidad bajo la Loi Le Meur de 2024, que regula los alquileres de corta estancia y otorga mayores poderes a las autoridades locales.
Un meublé de tourisme es una unidad amueblada —piso, casa, estudio— alquilada a huéspedes transitorios para uso exclusivo en estancias de corta duración. La división clara que la mayoría de anfitriones pasa por alto es ésta: el tope de 90 noches se aplica a los alquileres de la vivienda completa, pero alquilar una habitación privada dentro de tu propia vivienda ocupada no es un meublé de tourisme en absoluto, por lo que no está sujeto al tope.
Las normas nacionales permiten alquilar la residencia principal hasta 120 noches al año. La Loi Le Meur permite a las ciudades fijar una cifra más baja. París usó ese poder y redujo el tope local a 90 noches por año.
No obstante, este tope solo se aplica a la residencia principal. Las propiedades secundarias o de inversión no están sujetas al tope; en su lugar necesitan autorización de cambio de uso desde el primer día.
Si la propiedad no es tu residencia principal, París trata el alquiler de corta estancia como un uso comercial. Antes de anunciar, necesitas una autorisation de changement d’usage del Ayuntamiento para convertir el uso legal de la unidad de residencial a alojamiento tipo hotel. Esto se suma al deber separado de obtener y mostrar un número de registro.
La autorización está condicionada a la “compensación”, lo que significa que debes compensar la pérdida de superficie residencial convirtiendo una superficie no residencial equivalente en vivienda en el mismo arrondissement.
En la práctica, los anfitriones compran “títulos de compensación” que reflejan esa superficie convertida, y los costes los marca el mercado por arrondissement y edificio en lugar de ser fijados por la ciudad.
Los alquileres de corta estancia dentro de tu residencia principal deben registrarse en línea, momento en el que se te asignará un número de registro de 13 dígitos. Publicar un anuncio en una plataforma en línea sin registro conlleva una multa de hasta 5 000 €. Sin embargo, no se requiere registro para habitaciones alquiladas dentro de una residencia privada.
Bajo las regulaciones de la UE que entraron en vigor en 2026, las plataformas deben recopilar y verificar los números de registro cuando son necesarios, y compartir regularmente los datos de los anuncios con las autoridades.
La Loi Le Meur duplicó la multa civil máxima por cambio de uso no autorizado a 100 000 € por unidad para procedimientos iniciados después del 19 de noviembre de 2024. París también publica una tabla de sanciones para incumplimientos específicos.
La jurisprudencia bajo el nuevo límite todavía se está formando a fecha de 2026, pero los tribunales ya han impuesto totales de seis cifras a operaciones de varias unidades, incluyendo una multa récord de 585 000 € a una «société civile immobilière (SCI) que había convertido un edificio entero del 9º arrondissement en once unidades de Airbnb».
Las regulaciones de París sobre alquileres de corta estancia se basan en tres palancas. Primero, el tope de 90 noches para viviendas completas que son residencia principal, mientras que una habitación en una vivienda privada queda fuera del tope. Segundo, el cambio de uso para viviendas secundarias con costes de compensación que varían mucho por arrondissement. Tercero, una aplicación con dientes: un techo de 100 000 € por unidad bajo la Loi Le Meur, datos mensuales de las plataformas y una brigada municipal dedicada. Si te mantienes por debajo de 90 noches en tu residencia principal, regístrate y lleva registros claros.
Si estás valorando una unidad de inversión, calcula los costes de compensación y revisa las reglas del edificio antes de anunciar. Para operaciones, comienza con horarios de silencio y un manual de la casa claro; añade un sensor ambiental como Minut que mide los niveles de ruido para detectar problemas pronto y conservar un registro con marca de tiempo cuando necesites pruebas.
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Si es tu residencia principal y alquilas la vivienda completa, se aplica el tope de 90 noches y no necesitas cambio de uso mientras te mantengas por debajo de ese límite. Si es una residencia secundaria, necesitas autorización de cambio de uso con compensación desde la primera noche.
Sí. Los estatutos de la copropiedad pueden restringir o prohibir el alquiler turístico, especialmente cuando se aplican cláusulas de «uso exclusivamente residencial».
Desde el 20 de mayo de 2026, las plataformas deben transmitir datos de actividad mensuales para cada anuncio a un portal nacional. París luego utiliza esos datos para hacer cumplir su tope de 90 noches y sus reglas de cambio de uso.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal o de cumplimiento. Las regulaciones cambian y las interpretaciones locales pueden variar. Consulta siempre las fuentes oficiales municipales y departamentales, y asesores cualificados antes de tomar decisiones operativas o de inversión.
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