Última verificación: julio de 2026. La normativa sobre alquileres de corta duración en Hawái está cambiando rápidamente —el Bill 47 de Honolulu entró en vigor el 1 de julio de 2026 y los condados siguen ajustando la zonificación y los plazos de eliminación progresiva—, así que confirma los requisitos vigentes en las fuentes oficiales de los condados y del estado antes de publicar o renovar tu anuncio.
Hawái es uno de los mercados de alquiler de corta duración (ACD) más regulados de Estados Unidos. Tras años de debate sobre la escasez de vivienda, el turismo masivo y los límites al uso del suelo, el estado ha dejado claro que los condados pueden eliminar progresivamente los alquileres vacacionales. Ese único cambio, sumado a normas de zonificación y de explotación que varían de un condado a otro, ha redefinido qué es legal, dónde pueden operar los ACD y cómo deben gestionar su negocio los operadores profesionales en 2026.
Esta guía te explica el contexto normativo, las reglas fiscales y de publicación que se aplican en todo el estado y el alcance exacto de la aplicación de la normativa por parte de los condados en Oʻahu, Maui, la isla de Hawái y Kauaʻi. También destaca las implicaciones operativas para los equipos profesionales que gestionan ACD legales a gran escala.
El suelo disponible en Hawái es limitado. Esa realidad, unida a una intensa demanda turística, ha presionado el parque de viviendas y las infraestructuras. Los responsables políticos respondieron desplazando los alquileres de corta duración (ACD) hacia las zonas turísticas y regulando más estrictamente la actividad en zonas residenciales. En 2024, el estado reconoció por ley la potestad de los condados para amortizar y eliminar progresivamente los ACD, algo que Maui ya ha utilizado para programar una gran reducción de los alquileres vacacionales en zonas de edificios de apartamentos antes de que acabe la década: su Bill 9 eliminará progresivamente los TVR Minatoya (transient vacation rentals, alquileres vacacionales de corta estancia) en las zonas calificadas para apartamentos.
Hawái también regula el ruido a nivel estatal mediante sus leyes sobre contaminación acústica y las normas del Department of Health, que fijan los niveles sonoros máximos permitidos según la zona. Los condados añaden después sus propias ordenanzas sobre ruido y molestias a esos límites de referencia, y pueden utilizar las quejas por ruido nocturno y fiestas como motivo para actuar contra los ACD.
El resultado es un mosaico de normativas locales que exige una revisión minuciosa, propiedad por propiedad, antes de publicar o renovar un anuncio.
El proceso se aceleró cuando los dirigentes del estado vincularon el crecimiento de los alquileres con el turismo masivo y la falta de vivienda. En mayo de 2024, el Parlamento estatal aprobó la Act 17 (antes SB 2919), que faculta a los condados para regular el «momento, lugar, forma y duración» de los ACD y autoriza expresamente su amortización y eliminación progresiva.
Los tribunales también han marcado los límites en Oʻahu. La ley de Honolulu de 2022 amplió la estancia mínima de 30 a 90 días fuera de las zonas turísticas (aunque solo se aplica a propiedades nuevas o sin derechos adquiridos).
Por otra parte, el Tribunal Supremo de Hawái ratificó las restricciones sobre terrenos agrícolas, confirmando que las viviendas agrícolas situadas en el distrito agrícola estatal no pueden destinarse a ACD.
Aunque la zonificación, los permisos y las condiciones de explotación dependen de los condados, varios requisitos estatales afectan a casi todos los operadores.
La TAT estatal de Hawái es del 11 % y se aplica a estancias de menos de 180 días consecutivos según la sección 237D de las HRS. La TAT grava los ingresos brutos por alquiler. Los condados pueden imponer una TAT de condado además de la estatal. El Department of Taxation ofrece más información sobre los tipos impositivos, el registro y las normas sobre anuncios.
Un matiz fundamental para los operadores: al definir los ACD a efectos de uso del suelo, los condados suelen emplear mínimos mucho más cortos que 180 días. Es habitual encontrar umbrales de 30 a 90 días para la zonificación y el control, independientes de las definiciones fiscales del estado.
Hawái grava los ingresos brutos a través de la GET. El tipo estatal suele ser del 4 %, con recargos de condado que elevan el tipo efectivo al 4,5 % en muchas zonas. La GET se cobra además de la TAT. Es obligatorio registrarse para obtener un número de licencia GET.
Airbnb y Vrbo pueden recaudar e ingresar la TAT y la GET en tu nombre en determinados casos, pero sigues siendo responsable de registrarte correctamente, obtener los permisos del condado y cumplir las normas estatales sobre anuncios.
Hawái exige que los números de TAT aparezcan en todos los anuncios, incluidos los anuncios en línea, y muchos condados exigen también los números de permiso locales. No mostrar tu número de TAT puede acarrear multas que aumentan en caso de reincidencia.
En Honolulu, los alquileres de corta duración situados fuera de las zonas turísticas designadas están sujetos a un periodo mínimo de alquiler de 90 días, norma establecida por la Ordinance 22-7 (Bill 41, 2022). Los alquileres existentes que operaban con un mínimo de 30 días cuando se aprobó la ordenanza conservan sus derechos adquiridos y quedan exentos del nuevo requisito de 90 días, que solo se aplica a propiedades nuevas o sin derechos adquiridos.
Además de la estancia mínima, la Land Use Ordinance establece diversos requisitos operativos para los alquileres de corta duración. Entre ellos, limitar la ocupación en función del número de dormitorios, llevar un registro de huéspedes, facilitar en la vivienda una carpeta con información de emergencia y del vecindario, y restricciones sobre la señalización y las reuniones de huéspedes. Las quejas de los vecinos por ruido, aparcamiento y tráfico son un desencadenante clave de las investigaciones, y Honolulu ofrece ahora un formulario de quejas en línea que los residentes pueden usar para denunciar ACD presuntamente ilegales o molestos a través de su página de preguntas frecuentes sobre alquileres de corta duración.
Además, Honolulu ha implantado una categoría específica y más alta del impuesto sobre bienes inmuebles para las «Transient Vacation Units». Este tipo impositivo se sitúa entre el tipo más bajo aplicado a las propiedades residenciales y el más alto aplicado a los hoteles. El tipo residencial para propiedades no ocupadas por su propietario es de 4 $ por cada 1000 $ de valor catastral, mientras que a los hoteles se les aplican 13,90 $. El impuesto para los alquileres de corta duración es escalonado: las propiedades valoradas hasta 800.000 $ tributan a 9 $ por cada 1000 $, y las que superan ese umbral, a 11,50 $ por cada 1000 $.
Como se ha mencionado antes, el consejo de Maui aprobó el Bill 9, que elimina progresivamente unos 7000 alquileres vacacionales de corta estancia en zonas de apartamentos (propiedades de la «lista Minatoya») según un calendario definido: el 1 de enero de 2029 en el oeste de Maui y el 1 de enero de 2031 en el resto del condado.
No se ven afectados: las unidades en zonas hoteleras, los multipropiedad, las Short‑Term Rental Homes (STRH) con licencia en zonas de viviendas unifamiliares y los B&B con permiso, que siguen sujetos a los límites y condiciones existentes.
El condado de Maui ha establecido normas de «quiet enjoyment» (disfrute pacífico) para las Short-Term Rental Homes (STRH) que influyen directamente en la gestión de propiedades. Estas normas exigen:
Las infracciones reiteradas del horario de silencio, los límites de ruido o las normas de aparcamiento pueden servir de motivo para denegar, revocar o no renovar los permisos de STRH. Las condiciones detalladas figuran en el Maui County Code §19.65.030.
La regulación de los ACD en el condado de Hawái se rige por la Ordinance 2018‑114, también conocida como «Bill 108». Esta normativa permite los ACD en zonas concretas, como las turísticas, las hoteleras y determinados distritos comerciales o residenciales plurifamiliares. Sin embargo, en general los prohíbe en la mayoría de las zonas residenciales y agrícolas, salvo que la propiedad tenga derechos adquiridos, para lo cual se requiere un Nonconforming Use Certificate (NUC). El Planning Department detalla, mediante la Rule 23, los procedimientos de registro, renovación y otros trámites.
Kauaʻi aplica desde hace tiempo un modelo de Visitor Destination Area (VDA). Los ACD están limitados en gran medida a los distritos turísticos designados y, fuera de ellos, la explotación legal depende de certificados de uso no conforme anteriores a 2008. El código también exige exponer un número de permiso/registro y disponer de un contacto local 24/7.
Hawái figura sistemáticamente como uno de los lugares más caros para alquilar de Estados Unidos, muy por encima de la media nacional. Los alquileres de larga duración de apartamentos son considerablemente más altos que la norma en el territorio continental, y siguen subiendo.
Los alquileres vacacionales funcionan de otra manera, ya que se cobran por noche y varían mucho de una isla a otra. Maui y Kauaʻi suelen tener las tarifas por noche más altas, mientras que Oʻahu y Waikiki se sitúan generalmente por debajo. Como las tarifas cambian según la temporada y la demanda, consulta los anuncios actuales en tu plataforma de reservas para obtener cifras actualizadas en lugar de fiarte de las medias del año pasado.
La transparencia es un eje central de la normativa sobre alquileres de corta duración de Hawái. Los números fiscales estatales deben figurar en los anuncios, y los condados suelen exigir que los anuncios incluyan los números de registro locales. En Honolulu, los operadores deben tener una carpeta en la vivienda y un registro de huéspedes, y en Maui deben exponer las normas de la casa y conseguir que los huéspedes firmen su aceptación en las STRH.
Si ya operas en Hawái o te planteas hacerlo, aborda cada propiedad como un proyecto de cumplimiento normativo, con un alcance definido y pruebas documentadas.
La normativa sobre alquileres de corta duración de Hawái en 2026 refleja una decisión política duradera: concentrar los alquileres vacacionales en los distritos turísticos, proteger los barrios y dar a los condados herramientas explícitas para retirar los ACD de las zonas residenciales.
El mercado sigue siendo sólido allí donde los ACD son legales, pero el cumplimiento normativo es el modelo de negocio. Mantén un ojo en los consejos de condado y otro en tus protocolos operativos. Los equipos que documenten bien, respeten las normas locales y resuelvan los problemas antes de que se agraven seguirán ofreciendo estancias excelentes en todas las islas.
Las limitaciones del suelo, la escasez de vivienda y la preocupación por el turismo masivo impulsan una preferencia política por concentrar los ACD en las zonas turísticas.
Fuera de las zonas turísticas, Oʻahu exige en general un periodo mínimo de alquiler de 90 días, con protección de derechos adquiridos para determinados alquileres de 30 días que ya operaban en la fecha de entrada en vigor de la ley de 2022. Oʻahu también establece normas de explotación y fuertes sanciones para los anuncios ilegales.
Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de cumplimiento normativo. La normativa cambia y las interpretaciones locales varían. Consulta siempre las fuentes oficiales de los condados y del estado, y busca el asesoramiento de abogados o asesores fiscales cualificados antes de tomar decisiones operativas.
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