Dernière vérification : juillet 2026. La réglementation des locations de courte durée à Hawaï évolue rapidement — le Bill 47 de Honolulu est entré en vigueur le 1er juillet 2026, et les comtés continuent d’ajuster leurs règles de zonage et leurs calendriers de suppression progressive — confirmez donc les exigences en vigueur auprès des sources officielles des comtés et de l’État avant de publier ou de renouveler une annonce.
Hawaï est l’un des marchés de la location de courte durée (LCD) les plus réglementés des États-Unis. Après des années de débats sur la pénurie de logements, le surtourisme et les contraintes d’aménagement du territoire, l’État a désormais clairement établi que les comtés peuvent supprimer progressivement les locations de vacances. Ce seul changement, associé à des règles de zonage et d’exploitation propres à chaque comté, a redéfini ce qui est légal, les endroits où les LCD peuvent être exploitées et la manière dont les professionnels doivent gérer leur activité en 2026.
Ce guide vous présente le contexte politique, les règles fiscales et d’affichage applicables à l’échelle de l’État, ainsi que les contours précis de l’application de la réglementation par les comtés à Oʻahu, Maui, sur l’île d’Hawaï et à Kauaʻi. Il met également en lumière les conséquences opérationnelles pour les équipes professionnelles qui gèrent à grande échelle des LCD légales.
Le foncier disponible à Hawaï est limité. Cette réalité, conjuguée à une forte demande touristique, exerce une pression sur le parc de logements et les infrastructures. Les décideurs politiques ont réagi en cantonnant les locations de courte durée (LCD) aux zones touristiques et en encadrant plus strictement l’activité dans les zones résidentielles. En 2024, l’État a inscrit dans la loi le pouvoir des comtés d’amortir et de supprimer progressivement les LCD, pouvoir que Maui a déjà utilisé pour programmer une forte réduction des locations de vacances dans les zones d’immeubles d’habitation d’ici la fin de la décennie — son Bill 9 supprimera progressivement les TVR Minatoya (transient vacation rentals, ou locations de vacances de courte durée) dans les zones classées pour les immeubles d’habitation.
Hawaï réglemente également le bruit au niveau de l’État, par le biais de ses lois sur la pollution sonore et des règles du Department of Health, qui fixent des niveaux sonores maximaux autorisés selon la zone. Les comtés ajoutent ensuite leurs propres ordonnances sur le bruit et les nuisances à ces seuils de référence, et peuvent s’appuyer sur les plaintes pour bruit nocturne et fêtes pour sanctionner les LCD.
Il en résulte une mosaïque de réglementations locales qui exige une vérification rigoureuse, bien par bien, avant de publier ou de renouveler une annonce.
Le mouvement s’est accéléré lorsque les dirigeants de l’État ont lié la croissance des locations au surtourisme et aux tensions sur le logement. En mai 2024, le Parlement de l’État a adopté l’Act 17 (anciennement SB 2919), qui habilite les comtés à réglementer le « moment, le lieu, les modalités et la durée » des LCD, et autorise explicitement l’amortissement et la suppression progressive.
Les tribunaux ont également contribué à fixer les limites à Oʻahu. La loi de Honolulu de 2022 a porté la durée minimale de séjour de 30 à 90 jours en dehors des zones touristiques (cette règle ne s’applique toutefois qu’aux biens nouveaux ou ne bénéficiant pas de droits acquis).
Par ailleurs, la Cour suprême d’Hawaï a confirmé les restrictions visant les terres agricoles, établissant que les habitations agricoles situées dans le district agricole de l’État ne peuvent pas être utilisées comme LCD.
Même si le zonage, les autorisations et les conditions d’exploitation relèvent des comtés, plusieurs exigences à l’échelle de l’État s’appliquent à presque tous les exploitants.
La TAT de l’État d’Hawaï s’élève à 11 % et s’applique aux séjours de moins de 180 jours consécutifs en vertu de la section 237D des HRS. La TAT porte sur les recettes locatives brutes. Les comtés peuvent imposer une TAT de comté en plus de la TAT de l’État. Le Department of Taxation fournit des informations complémentaires sur les taux, les démarches d’enregistrement et les règles applicables aux annonces.
Une nuance essentielle pour les exploitants : les comtés retiennent souvent des durées minimales bien plus courtes que 180 jours pour définir les LCD en matière d’aménagement du territoire. Il est courant de voir des seuils de 30 à 90 jours utilisés pour le zonage et le contrôle, indépendamment des définitions fiscales de l’État.
Hawaï taxe les recettes brutes au moyen de la GET. Le taux applicable dans l’ensemble de l’État est généralement de 4 %, avec des surtaxes de comté qui portent le taux effectif à 4,5 % dans de nombreuses zones. La GET est perçue en plus de la TAT. Un enregistrement est obligatoire pour obtenir un numéro de licence GET.
Airbnb et Vrbo peuvent, dans certains cas, collecter et reverser la TAT et la GET en votre nom, mais vous restez responsable de votre enregistrement, de l’obtention des autorisations du comté et du respect des règles de l’État en matière d’annonces.
Hawaï impose que les numéros de TAT figurent dans toutes les annonces, y compris les annonces en ligne, et de nombreux comtés exigent également les numéros d’autorisation locaux. Ne pas afficher votre identifiant TAT peut entraîner des amendes, qui augmentent en cas de récidive.
À Honolulu, les locations de courte durée situées en dehors des zones touristiques désignées sont soumises à une durée de location minimale de 90 jours, règle instaurée par l’Ordinance 22-7 (Bill 41, 2022). Les locations existantes qui fonctionnaient avec un minimum de 30 jours lors de l’adoption de l’ordonnance bénéficient de droits acquis et sont exemptées de la nouvelle exigence de 90 jours, qui ne s’applique qu’aux biens nouveaux ou ne bénéficiant pas de droits acquis.
Au-delà de la durée minimale de séjour, la Land Use Ordinance impose également diverses exigences opérationnelles aux locations de courte durée. Il s’agit notamment de limiter la capacité d’accueil en fonction du nombre de chambres, de tenir un registre des voyageurs, de fournir dans le logement un classeur contenant les informations d’urgence et sur le quartier, ainsi que de restrictions concernant la signalétique et les rassemblements de voyageurs. Les plaintes des voisins pour bruit, stationnement et circulation sont un déclencheur clé des enquêtes, et Honolulu propose désormais un formulaire de plainte en ligne que les habitants peuvent utiliser pour signaler, via la page FAQ consacrée aux locations de courte durée, les LCD présumées illégales ou sources de nuisances.
En outre, Honolulu a mis en place une classification spécifique et plus élevée de l’impôt foncier pour les « Transient Vacation Units ». Ce taux se situe entre le taux inférieur appliqué aux biens résidentiels et le taux supérieur appliqué aux hôtels. Le taux résidentiel pour les biens non occupés par leur propriétaire est de 4 $ pour 1 000 $ de valeur estimée, tandis que les hôtels sont taxés à 13,90 $. L’impôt applicable aux locations de courte durée est progressif : les biens d’une valeur allant jusqu’à 800 000 $ sont taxés à 9 $ pour 1 000 $, et ceux dont la valeur dépasse ce seuil à 11,50 $ pour 1 000 $.
Comme indiqué plus haut, le conseil de Maui a approuvé le Bill 9, qui supprime progressivement environ 7 000 locations de vacances de courte durée dans les zones d’immeubles d’habitation (biens figurant sur la « liste Minatoya ») selon un calendrier défini : le 1er janvier 2029 pour l’ouest de Maui et le 1er janvier 2031 pour le reste du comté.
Ne sont pas concernés : les logements situés en zone hôtelière, les multipropriétés, les Short‑Term Rental Homes (STRH) sous licence dans les zones de maisons individuelles et les B&B autorisés, qui restent tous soumis aux plafonds et conditions existants.
Le comté de Maui a instauré pour les Short-Term Rental Homes (STRH) des normes de « quiet enjoyment » (jouissance paisible) qui influent directement sur la gestion des biens. Ces normes imposent :
Des infractions répétées aux heures de silence, aux limites sonores ou aux règles de stationnement peuvent justifier le refus, la révocation ou le non-renouvellement des autorisations STRH. Les conditions détaillées figurent dans le Maui County Code §19.65.030.
La réglementation des LCD par le comté d’Hawaï est régie par l’Ordinance 2018‑114, également appelée « Bill 108 ». Ce texte autorise les LCD dans certaines zones, notamment les zones touristiques, hôtelières et certains districts commerciaux ou d’habitat collectif. Il les interdit toutefois généralement dans la plupart des zones résidentielles et agricoles, sauf si le bien bénéficie de droits acquis, ce qui nécessite un Nonconforming Use Certificate (NUC). Le Planning Department détaille, dans sa Rule 23, les procédures d’enregistrement, de renouvellement et les autres modalités administratives.
Kauaʻi applique depuis longtemps un modèle de Visitor Destination Area (VDA). Les LCD sont en grande partie cantonnées aux districts touristiques désignés et, pour les biens situés en dehors de ces districts, l’exploitation légale dépend de certificats d’usage non conforme antérieurs à 2008. Le code exige également l’affichage d’un numéro d’autorisation/d’enregistrement et un contact local joignable 24 h/24, 7 j/7.
Hawaï figure régulièrement parmi les endroits les plus chers des États-Unis pour se loger en location, bien au-dessus de la moyenne nationale. Les loyers des appartements en location longue durée y sont nettement plus élevés que la norme sur le continent, et ils ne cessent d’augmenter.
Les locations de vacances fonctionnent différemment, puisqu’elles sont tarifées à la nuit et que leurs prix varient fortement d’une île à l’autre. Maui et Kauaʻi affichent généralement les tarifs par nuit les plus élevés, tandis qu’Oʻahu et Waikiki se situent en général plus bas. Les tarifs variant selon la saison et la demande, consultez les annonces actuelles sur votre plateforme de réservation pour obtenir des chiffres à jour plutôt que de vous fier aux moyennes de l’an dernier.
La transparence est un thème central de la réglementation des locations de courte durée à Hawaï. Les identifiants fiscaux de l’État doivent figurer dans les annonces, et les comtés exigent souvent que les annonces mentionnent les numéros d’enregistrement locaux. À Honolulu, les exploitants doivent disposer d’un classeur dans le logement et d’un registre des voyageurs ; à Maui, ils doivent afficher le règlement intérieur et faire signer des accusés de réception pour les STRH.
Si vous exploitez déjà des biens à Hawaï ou envisagez de vous y implanter, abordez chaque bien comme un projet de mise en conformité, avec un périmètre défini et des justificatifs à l’appui.
La réglementation des locations de courte durée à Hawaï en 2026 reflète un choix politique durable : concentrer les locations de vacances dans les districts touristiques, protéger les quartiers et donner aux comtés des outils explicites pour faire disparaître les LCD des zones résidentielles.
Le marché reste solide là où les LCD sont légales, mais la conformité est au cœur du modèle économique. Gardez un œil sur les conseils de comté et l’autre sur vos procédures opérationnelles. Les équipes qui documentent rigoureusement, respectent les règles locales et règlent les problèmes avant qu’ils ne s’aggravent continueront d’offrir d’excellents séjours sur l’ensemble des îles.
Les contraintes foncières, la pénurie de logements et les préoccupations liées au surtourisme expliquent la volonté politique de concentrer les LCD dans les zones touristiques.
En dehors des zones touristiques, Oʻahu impose généralement une durée de location minimale de 90 jours, avec une protection des droits acquis pour certaines locations à 30 jours qui étaient en activité à la date d’entrée en vigueur de la loi de 2022. Oʻahu fixe également des normes d’exploitation et de lourdes sanctions pour les annonces illégales.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou de conformité. La réglementation évolue et les interprétations locales varient. Consultez toujours les sources officielles des comtés et de l’État et demandez conseil à un avocat ou à un fiscaliste qualifié avant de prendre des décisions opérationnelles.
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