Marché immobilier : les 10 villes où investir en France en 2024

Nous avons demandé à Benjamin Etienne quelles étaient les 10 villes où investir en France en 2024 pour vous investissement locatif.
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March 14, 2024
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Marché immobilier : les 10 villes où investir en France en 2024

Notre but est encore et toujours d’accompagner du mieux possible les professionnels de la location saisonnière dans le développement de leur activité. Nous sommes également aux côtés de toute personne désirant se lancer dans cette industrie à fort potentiel et sur le marché immobilier, en général. Nous avons donc souhaité faire un point sur le sujet en interrogeant Benjamin Etienne, de la société Mon Consultant Immobilier.

Avec lui, nous nous sommes focalisés sur les 10 villes dans lesquelles il est conseillé d’investir en 2024. Nous avons également évoqué les critères à prendre en compte pour estimer qu’une région présente un intérêt pour un investissement. Retour en quelques paragraphes sur cette rencontre, très riche en informations utiles.

1. Les éléments essentiels à considérer avant de vous engager dans un investissement immobilier

Avant de vous engager sur le marché immobilier, Benjamin Etienne conseille de bien prendre le temps de considérer certains éléments essentiels pour vous assurer que vous faites le bon choix. Pour commencer, il recommande d’examiner attentivement quatres points clés : 

  • La démographie. Si elle est en déclin, cela peut indiquer un marché immobilier moins attractif. Il est crucial d'analyser chaque critère démographique, comme une population vieillissante, pour évaluer l'attrait global de la ville.
  • Les infrastructures. Les transports, les services de communication, les hôpitaux et les écoles sont des éléments cruciaux pour attirer les nouveaux résidents. Des infrastructures bien développées facilitent l'installation de familles, d'étudiants et d'entreprises, ce qui peut influencer la valeur et la demande de biens immobiliers.
  • L'attractivité touristique de la ville. Pour les investisseurs dans la location de courte durée, c’est un point à ne pas négliger. Des sites comme AIRDNA et les offices de tourisme fournissent des indications sur le potentiel de la ville, ce qui peut avoir un impact direct sur les revenus locatifs.
  • L'industrie locale. La diversification économique est importante. Une région dépendante d'une seule industrie présente des risques pour les investisseurs. Des incitations fiscales pour les entreprises peuvent favoriser la croissance économique et offrir des opportunités d'investissement à long terme, notamment dans la location longue durée.

Il est, en outre, fortement conseillé de vérifier les réglementations et les taxes locales, ainsi que la disponibilité d'une main-d'œuvre qualifiée. Ce sont des éléments cruciaux pour le succès des entreprises. Enfin, les projets futurs de la région, comme les nouvelles constructions et les améliorations d'infrastructures,  peuvent indiquer un potentiel de croissance.

Benjamin termine ses explications en invitant les personnes intéressées par l'investissement à prendre le temps d'analyser ces points avant de se lancer dans une région. Cela les aidera à prendre des décisions éclairées et à maximiser leur chances de succès dans ce genre de projets. Il est important de noter qu’une forte demande de logements et une tendance à la hausse des prix peuvent être des signes positifs pour les investisseurs immobiliers.

2. Les 10 zones où il fait bon investir sur le marché immobilier 

Voici donc la liste partagée par Benjamin Étienne avec pour chaque lieu, les raisons pour lesquelles il les conseille (chiffres à l'appui).

Vannes

Le Morbihan est classé comme la cinquième destination touristique de France. C' est également le moteur de la demande de logements à Vannes, et ce, grâce à une croissance démographique constante et à une attractivité en hausse de la région. Cette conjoncture crée un marché immobilier dynamique, offrant des opportunités d'investissement dans l'immobilier résidentiel, locatif et commercial. En conséquence, Vannes a atteint le statut de la ville la plus chère de Bretagne, avec une augmentation supplémentaire de 5% des prix immobiliers au cours de l’année 2023.

Lorient

La ville présente plusieurs avantages : 

  • Un potentiel économique diversifié.
  • Une situation géographique stratégique (à 40 min de Vannes, 35 min de Quimper, 1h20 de Brest et 1h40 de Rennes).
  • Des projets de développement urbain en cours.
  •  Une qualité de vie enviable.
  •  Et enfin, un fort attrait touristique (Guidel, Larmor Plage…). 

Tous ces facteurs combinés en font une destination attractive pour les investisseurs cherchant des opportunités dans l'immobilier, le tourisme et d'autres secteurs économiques. Lorient est devenue la deuxième ville la plus chère de Bretagne sur la construction neuve (source OREAL). 

Rennes

Rennes compte plus de 60 000 étudiants, ce qui représente une part significative de sa population. La forte demande de logements étudiants crée donc  un marché dynamique et offre des opportunités d'investissement dans les résidences dédiées, les studios et les appartements adaptés aux besoins de ce type de locataires (colocation). 

Rennes est également à 1h27 en TGV de Paris. Pour les professionnels travaillant dans la Capitale,  mais recherchant une qualité de vie différente, la ville offre une alternative attrayante. La possibilité de faire l'aller-retour entre les deux régions élargit les options de logement et de vie pour ces personnes.

Il n'est pas surprenant de constater que les actifs ont tendance à s'installer à proximité des zones d'emplois. En Ille-et-Vilaine, par exemple, qui attire 14 700 nouveaux arrivants, la ville de Rennes métropole se distingue en accueillant plus de 8 000 de ces actifs, soit environ 22 % des nouveaux arrivants en Bretagne. C’est remarquable, surtout lorsque l'on considère que Rennes Métropole concentre environ 14,7 % des emplois de la région.

Nantes

Entre 2015 et 2021, la croissance de la population dans la région et ses départements a été de +0,6 % par an, soit 0,3 point de plus que la moyenne nationale, selon l'Insee. Cependant, cette région n'a pas été épargnée par le ralentissement de la croissance démographique constaté dans la plupart des régions françaises. 

Nantes, en tant que premier pôle économique du Grand Ouest, se distingue par son tissu économique diversifié, comprenant une multitude d'activités tant industrielles que tertiaires. Cette région abrite des industries de renommée mondiale, telles que la construction des plus grands paquebots au monde (Saint-Nazaire), ainsi que des avancées technologiques de pointe dans des domaines comme les biotechnologies. Elle se positionne comme un acteur majeur dans des secteurs industriels clés, tels que : 

  • La construction navale (leader national).
  • L’aéronautique (deuxième pôle d'Airbus).
  • L’agroalimentaire. 

Les grands acteurs industriels comme les Chantiers de l'Atlantique, Airbus, Alstom et Eurofins sont implantés dans la région, aux côtés d'un secteur innovant et créatif représenté par de nombreuses startups dans le domaine du numérique ainsi que des industries culturelles et créatives.

Avec plus de 150 000 étudiants à la rentrée 2021, le nombre d'inscriptions dans l'académie de Nantes a augmenté de +1,5 % par rapport à l’année précédente. Une croissance qui est en corrélation avec le dynamisme démographique de la région. Toutefois, cette progression est inférieure à la moyenne nationale (+2,6 % en France métropolitaine). Dans la région, les étudiants bénéficient d'une diversité de cursus : 

  • 49 % fréquentent l'université. 
  • 17 % sont inscrits en STS (Section de Technicien Supérieur).
  • 7 % en école d'ingénieurs.
  • 7 % en école de commerce.

L'académie de Nantes se démarque ainsi par une proportion plus élevée d'étudiants en école d'ingénieurs et en STS par rapport à la moyenne nationale.

Au cours des cinq dernières années, le prix médian du mètre carré à Nantes a connu une augmentation significative. En 2018, il était de 3 234 € par mètre carré, avant d'atteindre 4 501 € en janvier 2023, soit une augmentation de 39 % sur cette période. Cependant, au cours des douze derniers mois, les prix du marché immobilier à Nantes ont montré des signes apparents de repli.

Angers

En s'appuyant sur des chiffres de 2021, il apparaît qu’à Angers, les prix de l'immobilier ont connu une hausse spectaculaire, augmentant de 57 % en cinq ans, ce qui en fait la ville de France où les prix ont le plus progressé. Les transactions ont également augmenté de plus de 7 % en un an. Par exemple, un appartement ancien a vu son prix moyen au mètre carré augmenter de 22 % en un an, atteignant 2 710 euros, tandis qu'une maison ancienne affiche désormais un prix moyen au mètre carré de 3 170 euros, soit une hausse de 7,5 % sur la même période. Cette flambée des prix est attribuée par certains à une sous-évaluation antérieure de l'immobilier dans les départements de l'Ouest par rapport à des marchés similaires.

Cette ville est située à seulement 1h15 de la côte Atlantique, en voiture et à 1h30 de Paris, en train. Elle offre un environnement propice aux études. Réputée pour sa douceur de vivre, elle attire particulièrement les jeunes. Près de 48 % de sa population a moins de 30 ans et 18 % sont des étudiants, soit un angevin sur 5.

Angers Loire Métropole se distingue par son tissu économique diversifié, où aucun secteur ne représente plus de 10 % des emplois. Cette diversité offre plusieurs filières d'excellence, favorisant ainsi un écosystème propice au développement des entreprises.

Cette abondance de compétences nécessaires au développement des entreprises est aisément disponible sur le territoire. Au fil des dernières décennies, le territoire angevin a enregistré une croissance significative en termes d'emplois, avec une augmentation de 37 000 postes depuis 1990.

Angers occupe une position centrale au sein d'une aire urbaine regroupant 413 000 habitants. Deuxième métropole de cette région, elle se situe au cœur géographique des Pays de la Loire, une région parmi les plus dynamiques de France.

Vendée

Le tourisme représente la principale activité économique de la Vendée. Chaque année, le département accueille plus de 2 millions de voyageurs , ce qui en fait le deuxième département français le plus prisé. Ses atouts incluent des liaisons autoroutières et TGV, 250 km de côtes, 140 km de plages, 2 îles, 5 ports de plaisance, ainsi qu'un taux d'ensoleillement parmi les plus élevés de la côte Atlantique, garantissant le succès touristique de la région.

Le taux de chômage en Vendée est actuellement de 5,2 %, ce qui équivaut au niveau enregistré en 2022. Cette stabilité représente une performance favorable comparée à l'évolution nationale du chômage sur la même période. Le marché de l'emploi en Vendée se révèle plus dynamique que la moyenne nationale qui s'établit à 7,2 % au troisième trimestre 2023.

L'industrie vendéenne représente 28 % des emplois salariés dans le département, comparé à 22 % dans la région des Pays de la Loire et seulement 16 % en France dans son ensemble.

Sans surprise, le secteur agroalimentaire domine avec une part de 33 %, suivi de près par les industries mécaniques, métallurgiques et plasturgiques, représentant 20 % des emplois.

Parmi les vingt plus grandes entreprises de Vendée, chacune emploie entre 350 et 2 000 personnes, totalisant ainsi 17 000 salariés.

En outre, il reste 40 000 emplois répartis dans une variété de secteurs et de tailles d'entreprises, allant de quelques employés à 349.

En ce qui concerne l’immobilier en Vendée, les prix médians des appartements ont connu une hausse de 13,2 % en un an. À La Roche-sur-Yon, cette augmentation atteint 16,8 %. Derrière cet écart apparent se cache une réalité plus significative : sur une période de cinq ans, le prix des appartements a grimpé de 76 % dans la ville préfecture de la Vendée, soit 26 % de plus que sur le littoral.

Bordeaux

Elle se trouve à la convergence de l'océan Atlantique, de la forêt des Landes et de l'estuaire de la Gironde. Grâce à cette position centrale, la ville occupe une place stratégique sur les itinéraires commerciaux terrestres et fluviaux. De plus, son emplacement au cœur d'une région viticole florissante en fait l'une des principales villes de France et d'Europe.

La Métropole bordelaise regroupe 62 % des emplois du département, tandis que la ville de elle-même représente 43 % de ceux de la métropole.

Avec une population étudiante de 88 000 personnes venant de toutes les régions de France et du monde entier, Bordeaux s'est affirmée comme une destination incontournable pour poursuivre des études supérieures. Elle propose une offre de formation extrêmement diversifiée répartie sur différents campus, couvrant un large éventail de disciplines. L'économie de Bordeaux est traditionnellement axée sur la viticulture, ce qui lui confère le statut de capitale mondiale du vin pour de nombreux experts. La région compte environ 14 000 producteurs de vin, 117 514 hectares de vignobles, 400 négociants et génère un chiffre d'affaires annuel de 14,5 milliards d'euros.

Sur le plan immobilier,  en 5 ans, les prix des logements bordelais ont gagné 38,5 %. L’ouverture de la ligne TGV Atlantique a sans doute accentué cette tendance.

Strasbourg

Enregistrant une progression de +43,4 %, la ville de Strasbourg se classe juste après Lyon (+46,1 %) en termes d'évolution des prix immobiliers. Selon Yuno, le prix moyen au mètre carré pour tous types de biens dans l'ancien y atteint, dès lors, 3 553 €.

En 2020-2021, les établissements d'enseignement supérieur de l'académie de Strasbourg ont accueilli 85 998 étudiants. Cela représente une augmentation de 1,5 % par rapport à l'année précédente, soit une progression de 3,1 % par rapport à la moyenne nationale.

Mais le bassin d'emploi de Strasbourg, c'est aussi :

  • Une population active de 389 000 personnes, soit 71 % de la population globale.
  • 62,4 % de la population active  qui a un emploi.
  • Un taux de chômage d'environ 12 %.
  • Plus de 30 000 entreprises, plus de 35 000 établissements.

En raison de son emplacement géographique privilégié, la métropole se trouve à la convergence de plusieurs réseaux routiers et ferroviaires majeurs en Europe : Strasbourg est traversée par quatre des neuf principaux corridors de transport européens.

Lille

On constate une augmentation régulière du prix moyen au mètre carré à Lille au cours des dernières années, avec une hausse de +37 % entre 2017 et 2023. Ce phénomène peut être expliqué par plusieurs facteurs, notamment :

  • L'attrait croissant de la métropole lilloise.
  • Une demande soutenue de logements dans cette ville, qui attire de nombreux étudiants.
  • La mise en œuvre de politiques économiques immobilières.

Avec une population estudiantine de 125 000 individus, la Métropole Européenne de Lille (MEL) se positionne comme la troisième destination sur ce plan,  en France, après Paris et Lyon. En tant que lieu d'accueil pour un nombre considérable d'étudiants, cette grande métropole universitaire est confrontée à plusieurs défis, notamment en matière d'accueil et d'intégration (logement, accompagnement, conditions de vie étudiante, offre culturelle, insertion professionnelle). Elle fait également face à la nécessité de les inciter à rester dans la région une fois diplômés, et de promouvoir ce statut prestigieux. 

En 2014, la région des Hauts-de-France se classe cinquième en France en termes d'emploi et troisième en termes de PIB. Le nombre d'emplois dans la région s'élève à 2 130 000 en 2014, contre 1 970 000 en 1999. Au cours des 15 dernières années, la nature de ces emplois a évolué, avec une augmentation significative de ces derniers  dans le secteur tertiaire (+275 000 postes), tandis que les secteurs de l'industrie et de l'agriculture ont enregistré des pertes respectives de 128 000 et 15 000.

Lille se trouve au carrefour de nombreux axes de transport européens majeurs, tant routiers que ferroviaires ou maritimes, reliant l'Est à l'Ouest entre l'Allemagne, le Luxembourg, la Belgique et le Royaume-Uni, ainsi que le Nord au Sud entre les Pays-Bas, la Belgique, la France et l'Espagne.

Caen

Elle bénéficie de la présence de : 

  • 5 campus universitaires.
  • 46 unités de recherche (dont 22 associées à des grands organismes nationaux tels que le CNRS, l'INSERM, le CEA et l'INRA).
  • 2 200 chercheurs. 
  • Pour un effectif étudiant de 34 000 personnes.

Caen s'est donc imposée comme une véritable ville étudiante. De plus en plus de jeunes affluent vers cette ville, attirés par les nombreuses opportunités qu'elle offre.

Au 2ᵉ trimestre 2023, le taux de chômage en Normandie se maintient à 6,7 %, légèrement inférieur au taux national de 6,9 %. L'activité économique est principalement soutenue par l'industrie et les services marchands, tandis que le secteur de la construction connaît un recul, attribué à l'inflation nationale et à des restrictions d'accès au crédit. L'emploi salarié reste stable tant dans le secteur public que privé, avec une croissance annuelle de 0,8 %, alignée sur la moyenne nationale de 1,0 %. Cependant, les créations d'entreprises diminuent, notamment dans la construction et le commerce, les transports, l'hébergement et la restauration. Le nombre de défaillances d'entreprises augmente en Normandie, tout comme au niveau national.

Située à seulement 2 heures de route de Paris, Caen occupe une position centrale idéale pour explorer les trésors de sa région.

Les prix immobiliers à Caen ont connu une augmentation progressive au cours des dernières années. Sur une période de cinq ans, les prix ont augmenté de 36,5 %. 

Conclusion 

Pour conclure, Benjamin met en avant le fait que l'investissement dans les 10 zones de France étudiées présente des opportunités prometteuses sur le marché immobilier. Cela, avec des tendances de croissance variées d'une ville à l'autre. 

Selon l’endroit et les critères cités, vous pouvez donc opter pour une stratégie de location longue durée (nue ou meublée), colocation et location courte durée.

Cependant, il est essentiel pour les investisseurs de se faire accompagner par des professionnels du secteur immobilier pour maximiser leurs chances de réussite. Ces experts peuvent fournir des conseils avisés, aider à identifier les meilleurs biens et emplacements, ainsi que guider dans toutes les étapes de l'investissement, de l'acquisition à la gestion du patrimoine.

En s'appuyant sur leur expertise, les personnes attirées par l’investissement  peuvent prendre des décisions éclairées et sécurisées, optimisant ainsi leurs rendements et minimisant les risques. Concernant le contrôle et la surveillance des biens en location, vous pouvez compter sur des outils, comme notre capteur Minut. Notre solution vous aide à protéger vos investissements immobiliers de manière efficace.

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