Les squatteurs représentent une menace réelle et sérieuse pour les hôtes de locations de vacances. Les désaccords entre voyageurs et hôtes peuvent conduire à des séjours prolongés au-delà de la réservation et à des problèmes juridiques.
En tant qu'hôte Airbnb, la meilleure défense consiste à anticiper cette menace et à apprendre à gérer les risques — faire l'autruche n'est pas une option.
Et les exemples ne manquent pas. Par exemple, un propriétaire de Brentwood, en Californie a accueilli un voyageur pour un séjour de 6 mois qui a fini par squatter les lieux après des désaccords sur des réparations. Le propriétaire n'a eu d'autre choix que d'engager une procédure judiciaire, ce qui a débouché sur une bataille juridique de plusieurs années pour récupérer les loyers impayés, gérer les infractions au code du logement et lancer une procédure d'expulsion.
Alors, que pouvez-vous faire pour éviter les squatteurs dans votre Airbnb ? Poursuivez votre lecture pour découvrir les stratégies qui vous aideront à réduire les risques, à protéger votre bien et à vous guider si vous devez expulser un squatteur.
Selon LawDistrict, un squatteur est « une personne qui occupe un bien sur lequel elle n'a aucun droit, aucune revendication légale ni aucun bail ».
Pour les hôtes Airbnb, il existe deux types de squatteurs :
Certains voyageurs se retrouvent dans une situation où leur contexte change et où ils ne peuvent plus partir, tandis que d'autres agissent de façon plus intentionnelle.
Alors, que devez-vous faire — en tant qu'hôte Airbnb ou gestionnaire immobilier — pour limiter les problèmes avec les squatteurs ou les escrocs qui louent votre bien ?
Voici une liste de signes et de signaux d'alerte à surveiller :
À retenir : les signaux d'alerte ne sont que des indices et des indications à surveiller. Ils ne constituent en aucun cas des preuves solides.
Les signaux d'alerte peuvent renseigner sur la fiabilité de votre locataire. Mais il existe des stratégies plus élaborées pour réduire le risque de vous retrouver avec des squatteurs dans votre bien.
Une pratique essentielle pour les hôtes Airbnb est le filtrage des voyageurs. Il permet de mener un examen approfondi et objectif tout en repérant les problèmes éventuels.
Un logiciel de filtrage des voyageurs comme Autohost utilise l'IA pour signaler les données suspectes ou risquées, ou tout ce qui mérite plus d'attention ou de vérification : cela vaut donc la peine d'y réfléchir.
Exiger une caution est aussi un excellent moyen de prévenir les squatteurs. Les cautions sont des paiements versés d'avance pour couvrir d'éventuels dommages ou casses pendant le séjour d'un locataire. Il en existe différents types selon votre manière de gérer vos biens, comme les cautions à montant fixe ou les cautions calculées en pourcentage, qui représentent 10 à 25 % du coût total de la réservation. Vous pouvez aussi étudier les meilleures façons de collecter les cautions : virements bancaires automatisés, préautorisations par carte bancaire ou même via des solutions de filtrage des voyageurs.
Pensez à désactiver la fonction Réservation instantanée d'Airbnb ou à filtrer les réservations via votre PMS ou votre channel manager.
Essayez plutôt d'apprendre à connaître vos voyageurs. Voici quelques questions qui peuvent révéler s'ils risquent de squatter :
Louer moins de 27 jours sur 30 est aussi une bonne idée, selon les lois sur le squat qui s'appliquent dans votre région. Les squatteurs acquièrent davantage de droits lorsqu'ils occupent un bien pendant 30 jours ou plus, ce qui rend la situation plus difficile à gérer quand ils s'installent durablement.
Pensez à rédiger un contrat de location de vacances pour tout séjour de longue durée. Si vous devez engager une procédure judiciaire, un bon contrat de location suffisamment détaillé peut vous aider à défendre votre dossier.
Quelle que soit la durée de la réservation, retirez toujours tous les objets de valeur de votre bien pendant les périodes de vacance. Une caméra de surveillance extérieure et un dispositif de suivi intérieur peuvent être en place, mais retirer les objets reste le meilleur moyen d'empêcher les intrus et les squatteurs d'entrer dans votre logement vacant.
Maintenant que vous avez une meilleure idée des indices à surveiller et de quelques mesures pour réduire les risques, quelles stratégies mettre en place pour vous protéger sans faille contre les squatteurs sur Airbnb ?
Si un squatteur occupe un logement pendant une période prolongée et que le propriétaire n'agit pas, il a le droit de continuer à occuper le bien.
On parle aussi de prescription acquisitive : le délai nécessaire pour établir les droits d'un squatteur varie selon la juridiction de chaque État et va de 7 à 20 ans.
Pour expulser des squatteurs, les propriétaires doivent suivre une procédure légale d'expulsion, qui doit commencer par contacter les forces de l'ordre locales.
Vous devrez peut-être aussi déposer une action en expulsion pour occupation illégale (Unlawful Detainer Action ou Forcible Entry and Detainer), c'est-à-dire demander le départ du ou des voyageurs sur la base d'un séjour illégal.
Conserver chaque forme de communication avec un locataire ou un squatteur est essentiel pour vous protéger de toute mise en cause ou contestation juridique. Sans copie officielle de vos échanges, vous serez plus vulnérable et il vous sera plus difficile d'obtenir le soutien juridique dont vous avez besoin.
Parmi les communications à conserver : e-mails, demandes via un site web, messageries, courriers, comptes rendus de réunion, détails des appels FaceTime ou téléphoniques, questionnaires, données recueillies, et bien plus encore.
Tous ces éléments sont essentiels pour démontrer votre bonne foi et vous protégeront si la situation dégénère et se retrouve devant les tribunaux.
Les hôtes Airbnb doivent accepter tous les risques liés à la création et à la gestion de locations de vacances. Puisque l'un de ces risques est la possibilité qu'un locataire devienne squatteur, ils doivent prendre la responsabilité de fixer des règles et de les faire respecter.
Les voyageurs sont d'autant plus susceptibles de devenir squatteurs qu'ils reçoivent peu, voire aucune communication de la part des hôtes. La communication doit être la priorité absolue de tout hôte : gardez un contact régulier avec vos voyageurs et exposez clairement les conséquences s'ils choisissent de rester.
Parfois, une simple conversation qui expose les prochaines étapes que vous comptez engager suffit à résoudre la situation.
Si vous avez parlé directement au squatteur sans aucun résultat, la meilleure étape suivante est de faire intervenir la plateforme Airbnb. Elle apporte un deuxième regard pour vérifier les détails de la réservation, les dates, etc., et peut aussi disposer de coordonnées personnelles du voyageur auxquelles vous n'avez pas accès.
Airbnb recommande aux hôtes de résoudre eux-mêmes ces situations, mais la plateforme peut aider en renforçant le message adressé au squatteur sur les conséquences d'un maintien dans les lieux. S'appuyer sur le nom d'Airbnb peut aider à souligner la gravité du problème et à mettre la pression pour le régler. C'est aussi dans l'intérêt d'Airbnb, qui ne veut pas que le squat devienne un phénomène courant sur sa plateforme.
Les locations de vacances de courte durée n'entrent dans aucune catégorie d'assurance unique. La majorité des propriétaires détiennent une assurance habitation ou une assurance propriétaire bailleur, mais les deux comportent d'importantes lacunes de couverture. Et comme les locations de vacances incluent les séjours de voyageurs, les vacances du propriétaire et les périodes d'inoccupation, une assurance location de vacances aide les propriétaires à couvrir ces trois cas de figure.
Proper Insurance propose une couverture de la responsabilité civile professionnelle, une garantie sur les bâtiments et leur contenu, ainsi qu'une protection du chiffre d'affaires. Elle inclut aussi une protection supplémentaire contre le squat lorsque des voyageurs refusent de partir, couvrant à la fois les frais juridiques et les pertes de revenus.
En cas de squat, veillez à prévenir votre assureur dès que des problèmes ou des inquiétudes surviennent.
Si vous vous retrouvez face à un locataire qui ne quitte pas les lieux à la date prévue, il peut être rassurant de faire appel à un service de sécurité pour vous épauler. Recourir à un service de sécurité, c'est disposer d'agents de sécurité formés qui peuvent se rendre eux-mêmes sur place pour régler le problème.
Minut, solution de suivi intérieur, propose Guard Assist, qui vous met en relation avec un réseau d'experts en sécurité vérifiés et expérimentés, prêts à intervenir sur votre bien et à résoudre les conflits.
Comme les procédures judiciaires peuvent être longues, mieux vaut trouver un avocat au plus tôt. Il peut vous aider à élaborer un plan d'action pour faire face aux squatteurs et agir vite. Lors d'une procédure judiciaire, prouver que vous avez réagi rapidement en tant que responsable du bien jouera aussi en votre faveur.
Les propriétaires engagés dans une procédure d'expulsion devront déposer une action en expulsion pour occupation illégale (Unlawful Detainer Action ou Forcible Entry and Detainer), comme mentionné plus haut.
Dans toutes vos communications, vous devez être clair et précis sur vos intentions et sur les échanges que vous avez eus avec les squatteurs. Tenez des registres exacts, agissez avec méthode, sollicitez tôt vos avocats ou d'autres professionnels, et suivez toujours leurs conseils.
Les squatteurs représentent une menace réelle pour les locations de vacances et peuvent laisser aux hôtes Airbnb des problèmes dont ils se seraient bien passés. Faire tout ce qui est en votre pouvoir, le plus tôt possible, pour éviter cette issue est la meilleure stratégie, car les voyageurs peuvent finir par acquérir des droits de squatteur avec le temps.
Accepter qu'un voyageur puisse tout à fait devenir squatteur est une éventualité à laquelle il faut toujours se préparer ; l'essentiel est de comprendre les failles que des squatteurs potentiels pourraient exploiter sur Airbnb.
Une assurance location de vacances et le recours à un service de sécurité peuvent tous deux être bénéfiques sur le long terme et contribuer à éviter une procédure judiciaire.
