Afin de toujours être en mesure de proposer des prestations et un accueil de qualité dans leurs logements en location de courte durée, les personnes qui les possèdent s’aperçoivent qu’il y a certaines dépenses à effectuer. Pour les travaux, l’aménagement et la décoration, d’une part et pour s’occuper quotidiennement des hébergements et de leurs locataires, d’autre part. En particulier, s’ils font appel à une société spécialisée dans la gestion locative de ce type de biens meublés.
Tout cela a forcément un impact sur la rentabilité espérée. Pourtant, il y a un moyen d’alléger un peu la facture et de récupérer quelques billes. En effet, il existe de nombreuses charges, notamment les frais de conciergerie, déductibles des impôts. Vous êtes un ou une propriétaire à la recherche de précieuses informations là -dessus ? Ou un·e gestionnaire souhaitant pouvoir donner ce type de renseignements à vos client·e·s pour les assurer de votre professionnalisme et votre connaissance du métier et ainsi les inciter à signer un contrat de collaboration ?
Dans les deux cas, cet article est fait pour vous. Vous y trouverez tout ce qu’il y a à savoir sur la fiscalité en location saisonnière meublée et sur les moyens de faire des économies. Pour nous aider à vous prodiguer les meilleurs conseils, nous avons demandé à Pierre Leray, responsable commercial du pôle investissement de la société Compta.com, de bien vouloir nous éclairer sur le sujet.
Pour savoir comment déduire un maximum de charges de l’impôt sur vos revenus locatifs et parmi elles, les frais de conciergerie, il nous semble important de faire un récapitulatif sur les différents statuts et régimes fiscaux auxquelles peuvent être soumis·es toutes celles et ceux qui décident de mettre leurs logements en location de courte durée.
Il faut déjà rappeler que vous (ou vos clients, si vous êtes à la tête d’une entreprise de gestion locative) avez le choix entre les statuts : LMNP, pour Loueur en meublés non professionnel et LMP, pour location meublée professionnelle. Vous devez également opter pour l'un des deux régimes fiscaux suivants : le régime micro-BIC ou forfaitaire ou le régime réel.
Dans ce premier cas, cela donne la possibilité de percevoir des revenus générés par de la location saisonnière en plus d’une activité salariée principale. Ce statut permet aussi de pouvoir déduire un montant estimé de la perte de valeur que subit votre bien en fonction de son usure dans le temps. Attention toutefois, cette dénomination vous astreint à ne pas dépasser 23000 € de revenus locatifs annuels, ou au moins, ne pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (chiffres qui peuvent varier en fonction du régime d’imposition choisi, nous le verrons plus bas).
Dans ce cas-là, il s’agit d’une activité professionnelle principale et les revenus engendrés peuvent obéir à d’autres seuils (toujours en fonction du régime fiscal privilégié).
Vous pouvez très bien commencer par adhérer à ce régime, mais il faut savoir qu’en tant qu’auto-entrepreneur ayant créé un micro-entreprise, à partir de 2024 et suite au projet de « loi finances » voté dernièrement à l’assemblée, vous ne bénéficiez plus que d’un abattement de 30 % pour des revenus locatifs plafonnés à 15 000 eur par an (contre 50 % et 77000 € auparavant).
Même si vous vouliez faire classer votre bien en meublé de tourisme, ce qui vous donnait le droit de déclarer jusqu’à 188700 € de loyers bruts annuels et 71 € d’abattement jusqu’en 2023, là encore, la réforme risque de réduire drastiquement ces chiffres.
N’hésitez pas à vous renseigner pour en savoir plus en ce qui concerne cette réforme sur les meublés de tourisme.
Ami·e propriétaire ou conciergerie cherchant à les convaincre de travailler avec vous, s’il y en a un à retenir, c’est bien celui-ci. Ce régime réel présente beaucoup plus d’avantages pour vos activités puisqu’il ne souffre d’aucun plafond et permet de déduire toutes les charges en rapport avec vos activités de location saisonnière (frais de conciergerie inclus, bien entendu) pour diminuer le montant de votre revenu imposable. Il vous donne le droit d’amortir la valeur de votre bien, mais également celle du mobilier ainsi que le montant de certains travaux.
Pierre Leray, de Compta.com : « La commission d’une conciergerie est effectivement déductible des revenus locatifs perçus. Pour cela il faut transmettre la facture au comptable en gestion. »
Une fois bien rassuré·e sur ce point, le ou la représentant·e de conciergerie que vous êtes, peut s’en donner à coeur joie pour rappeler ce que qu’un type d’entreprise comme la vôtre peut apporter à des propriétaires qui cherchent à bénéficier d’une gestion efficace de leur hébergement. Ceci, tout en sachant que le fait de s’offrir vos services peut, en plus, occasionner une réduction significative de leurs impôts.
Être en mesure d’offrir une expérience digne de ce nom aux voyageurs dans un logement en location de courte durée, voilà ce que se doit de délivrer une conciergerie qui espère prendre un pourcentage sur les revenus locatifs de leurs propriétaires. S’occuper des arrivées et des départs constituent la base de sa prestation :
Mais la gestion des voyageurs peut commencer bien avant, suivant les services additionnels que peut proposer la conciergerie :
Avec, suivant le niveau de prestations :
Un gestionnaire de logements en location saisonnière peut prendre en charge :
Une conciergerie Airbnb de qualité, pour mériter ses honoraires, est force de proposition pour améliorer le confort et la sécurité des hébergements et de leurs occupants. En installant le capteur Minut faisant office, entre autres, de détecteur de fumée de cigarette, pourquoi pas ?
Comme nous le spécifie encore, Pierre Leray : « Au régime réel, sont aussi déductibles tous les autres frais liés à l’exploitation de votre logement comme les frais de consommations d’énergies, de copropriété, d’entretien et de réparation. Les frais comptables sont tout autant déductibles. »
Voici une liste récapitulative de tout ce qu’il est possible de déduire, en plus des frais de conciergerie.
Remarque : pour être éligibles à la déduction de certaine de ces charges , pensez à bien conserver (ou demandez au propriétaire de le faire) toutes les pièces justificatives de ces dépenses :
La totalité des frais liés à l’exploitation d’un ou plusieurs hébergements en location saisonnière sont susceptibles de pouvoir être déduits de vos impôts (ou de ceux des propriétaires dont vous gérez la maison ou l’appartement). Pamis ce frais, il y a :
La majorité des acquisitions immobilières se font par la biais de crédits bancaires. Ceux-ci occasionnent des intérêts à rembourser en plus du montant de l’achat. Vous avez donc la possibilité de faire passer ces intérêts en charges locatives et ainsi les déduire de vos revenus. À noter que dans le cadre d’un achat sur plan (VEFA), il sont appelés « intérêts intercalaires », ce qui ne change rien à leur pouvoir de déduction.
En ce qui concerne la taxe foncière, elle n’est déductible que pour un logement en location de courte durée ou pour la partie d’une propriété destinée à cette activité. En effet, la part de cette taxe appliquée sur ce qui est considérée comme la résidence principale du propriétaire ne peut pas en bénéficier. Il en va de même pour la taxe d’habitation dont une partie peut éventuellement être déduite. La taxe de séjour appliquée pour chaque locataire, ne fait, quant à elle, pas partie des revenus imposables (elle est reversée à la municipalité).
Bref tout ce qui permet de garder un logement propre, fonctionnel et accueillant peut faire l'objet d'une déduction. Cela, dans le but de recevoir toujours plus de voyageurs.
Pierre Leray : « C’est la même chose pour les frais de ménage, linge et blanchisserie. Il faut que ces frais soient payés par le propriétaire et qu’en découle une facture qui sera également à transmettre au comptable pour qu’elle soit déductible. »
Des travaux de refection de la salle d’eau, par exemple, sont donc également déductibles.
Pour le bien immobilier, il se fait par composant, à savoir :
Chaque composant à une valeur et une durée d’amortissement propres. Des calculs spécifiques permettent de déterminer l’amortissement annuel global du bien. N'hésitez pas à demander conseil à un spécialiste.
Pour le mobilier, sont obligatoirement amortis les meubles permettant d’exploiter le logement pour de la location (cuisine équipée, lit, canapé , …). Les moins onéreux (moins de 600 €) peuvent être déduits comme charges.
Si vous ou vos clients commencez votre activité de location de courte durée la même année que l’achat du bien immobilier en question, ces frais sont déductibles. Ils peuvent l’être soit immédiatement, soit faire partie de l’amortissement.
Qu’elles soient comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, les provisions sur charges suivantes sont aussi déductibles :
Vous pouvez déduire celle couvrant votre bien si vous (ou votre client) êtes déclaré·e en tant que propriétaire non occupant. Il est possible de faire de même avec l’assurance contre les loyers impayés, en autres.
Tous les frais de consommation d’énergie liés à l’hébergement en location saisonnière sont déductibles :
En tant que loueur ·se de bien meublé, vous n’y êtes pas soumis·e. Sauf , si vous proposez au moins trois prestations parmi les quatres suivantes :
Compta.com est un réseau de cabinets d’expertise comptable créé en 1988. Ce réseau accompagne ses clients dans les domaines de l’expertise-comptable, fiscale, juridique et sociale. S’appuyant sur son expertise, il a développé un pôle dédié aux investisseurs immobiliers : Compta.com Investissement qui accompagne de nombreux propriétaires dans la gestion fiscale de leurs logements en location annuelle, saisonnière, en résidences services, sous les statuts LMNP, LMP mais également en société (SCI, SARL et d’autres).
Encore merci à Pierre Leray de Compta.com, de nous avoir permis de vous en dire un peu plus sur ces frais de conciergerie déductibles des impôts, mais pas que. Vous êtes maintenant un peu mieux préparé·e à administrer vos biens en location saisonnière meublée. Et pour la protection de ces hébergements, vous pouvez toujours compter sur notre solution Minut.
