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L'industrie de la location de courte durée a toujours attiré une espèce d'entrepreneur peu commune. Contrairement à l'immobilier traditionnel, où les carrières suivent des parcours prévisibles au sein de sociétés de gestion immobilière ou de chaînes hôtelières, les opérateurs de locations de courte durée ont tendance à tomber dans ce secteur par hasard. Dans le cas de Tom, cela s'est produit pendant des vacances, fixé sur une villa en Grèce, se demandant comment fonctionnaient les chiffres.
C'était le parcours de Tom Fisher, de l'ingénierie mécanique au poste de CEO de Bloqq. Mais ce qui rend son histoire intéressante, ce n'est pas seulement ce pivot de carrière ; c'est la manière dont il applique des leçons opérationnelles issues de la gestion immobilière à grande échelle pour résoudre un créneau spécifique et sous-servi : l'introduction de stratégies de séjours courts dans les portefeuilles de logements étudiants et de build-to-rent.
C'est l'histoire d'un opérateur qui fait le lien entre deux mondes qui parlent rarement la même langue : la culture rapide et orientée hospitality des locations de courte durée, et l'approche plus lente et institutionnelle des logements étudiants dédiés (PBSA) et des actifs build-to-rent (BTR).
Après quelques années en tant qu'ingénieur, Tom s'est senti en manque d'adrénaline. "Ce n'était pas assez rapide pour moi. Ce n'était pas assez dynamique," explique-t-il. Grandir au Moyen-Orient entouré d'entrepreneurs à succès avait semé une graine, mais il a fallu ces vacances en Grèce pour la faire germer.
Alors que la plupart profiteraient de la plage, Tom passait son temps libre à faire de l'arithmétique mentale sur l'économie des villas. La révélation était simple mais puissante : un propriétaire peut utiliser son bien quand il le souhaite, mais le monétiser quand il ne l'utilise pas. Cette envie devait être satisfaite. Plus d'une décennie plus tard, il est toujours dans le secteur.
Qu'est-ce qui l'a retenu ? La même chose qui retient la plupart des opérateurs : c'est une industrie d'entrepreneurs qui s'entraident réellement. "Je dirais que c'est probablement rare dans la plupart des secteurs," note-t-il, "mais je suis très fier de faire partie de notre industrie où beaucoup de gens sont prêts à partager leurs pratiques et idées."
Après avoir travaillé avec divers fournisseurs de logiciels et passé du temps chez Lavanda en gérant 600 propriétés à travers Londres, Tom savait une chose : si il allait lancer une entreprise de gestion immobilière, elle devait résoudre un problème spécifique pour un marché spécifique.
"Connaissant le bourdonnement de ces salles d'opérations et à quel point c'était intense, je pense que pour moi, il fallait que si je lançais une affaire de gestion immobilière, ce soit une niche à l'intérieur d'une niche."
Cette niche s'est révélée être les PBSA et le build-to-rent — des classes d'actifs institutionnelles qui commençaient à explorer les locations de courte durée mais qui manquaient d'opérateurs comprenant vraiment les deux mondes. Ce n'étaient pas des marchés STR traditionnels. Les immeubles étaient conçus pour des locataires de longue durée. Les équipes étaient structurées comme des opérations immobilières, pas comme des entreprises d'hospitalité. Et les cycles de décision se mesuraient en trimestres, pas en jours.
Mais l'opportunité était claire. À mesure que ces marchés mûrissaient, les opérateurs faisaient face à de nouvelles pressions :
Les locations de courte durée pouvaient combler ces lacunes, mais seulement si elles étaient réalisées par quelqu'un qui comprenait le contexte institutionnel.
La tendance vers des stratégies de location flexibles dans les PBSA et le BTR ne consiste pas à abandonner le modèle commercial de base. Ces opérateurs ne cherchent pas à devenir des hôtes Airbnb, ils essaient de résoudre un problème très concret : comment maintenir les revenus et l'occupation quand votre marché principal ne remplit pas chaque logement, chaque semaine de l'année ?
"Les locations de courte durée sont envisagées comme une stratégie de secours," explique Tom. "Il ne s'agit pas de retirer du stock du marché ni de changer fondamentalement le modèle des opérateurs. Il s'agit de les aider à adapter leur modèle pour mieux correspondre aux réalités opérationnelles."
Les bâtiments eux-mêmes n'ont pas besoin d'une transformation radicale. Ils disposent déjà des commodités : salles de sport, piscines, espaces communs. Ce qui manque, c'est l'infrastructure opérationnelle pour gérer des clients de courts séjours dont les attentes diffèrent fondamentalement de celles des locataires longue durée.
Un étudiant qui emménage pour six mois acceptera un délai de réponse de 48 heures pour une intervention de maintenance. Un voyageur d'affaires de deux nuits avant une réunion importante, non. C'est une attente de type hospitality, et cela nécessite des opérations au niveau hospitality.
C'est ici que le modèle de Bloqq diverge des opérateurs STR typiques. Plutôt que d'essayer d'adapter les immeubles institutionnels avec des opérations d'abord à distance, ils staffent les immeubles avec leurs propres équipes.
"Nous sommes l'un des rares opérateurs à doter ces immeubles de notre personnel pour résoudre ces problèmes. Nous devenons une extension des ressources de l'équipe du site."
Cette approche résout deux problèmes simultanément :
Comme le dit Tom : "Nous ne valons que par notre dernier nettoyage." C'est un état d'esprit hospitality, pas immobilier. Et cela nécessite des personnes sur le terrain qui comprennent la différence.
Le temps passé par Tom chez Lavanda lui a appris à quoi ressemble l'excellence opérationnelle. Il se rappelle être entré dans une salle remplie d'équipes de nettoyage, d'équipes de maintenance, de coordinateurs logistiques, de gestionnaires de comptes et d'équipes de communication client, tous travaillant en synchronisation.
Un week-end, pendant qu'il était de garde avec un effectif réduit, une propriété a été cambriolée. Du verre partout. Propriétaire à l'étranger. Des clients arrivant cette semaine-là. Ce qui s'est passé ensuite a démontré la puissance d'une équipe opérationnelle bien rodée :
"On n'aime jamais un cambriolage et ce n'est jamais une chose dont on se réjouit. Mais à ce moment-là, c'était formidable de voir comment cette équipe a réagi."
Cette leçon a façonné la culture de Bloqq : quand quelque chose tourne mal, la manière dont vous répondez compte plus que l'erreur elle-même.
Dans les opérations STR traditionnelles, la vitesse est primordiale. Vous pouvez prendre une réservation le matin et avoir un client arrivé l'après-midi. Mais dans l'immobilier institutionnel, les cycles d'accords s'étendent sur des mois, parfois plus d'un an entre la première rencontre et la signature d'un contrat.
Cela crée un fossé dangereux : après avoir investi six à douze mois pour conclure un accord, la pire chose est de mettre encore six ou sept semaines à délivrer de la valeur.
La solution de Bloqq ? Avoir le premier client dans un lit en 13 jours après la signature du contrat.
"La première chose, la priorité numéro un, est d'avoir ce premier client, que le premier invité occupe un lit, pour ainsi dire."
Cela exige d'orchestrer plusieurs flux de travail simultanément :
Pour un site réservé aux étudiants lancé cette année, Bloqq a réussi à réduire le temps moyen entre l'onboarding et l'arrivée du premier client à seulement quelques semaines. Le temps jusqu'à la création de valeur différencie un partenariat réussi d'un partenariat décevant.
Tom se décrit comme un "type data" et un "type process", quelqu'un qui aime plonger dans les systèmes pour comprendre ce qui peut être amélioré. Mais il a aussi vu de première main comment le meilleur logiciel du monde peut échouer si les personnes et les processus ne sont pas en place.
"Si vous n'avez pas les bonnes personnes en place, si vous n'avez pas les bons processus en place, peu importe la qualité de votre logiciel. Peu importe le nombre de connexions API et de synchronisations bidirectionnelles que vous avez."
Les véritables lacunes opérationnelles sont généralement humaines, pas technologiques :
C'est pourquoi Tom a passé tant de temps dans ses anciens postes à créer des cartes de processus et à animer des sessions de tableau blanc. L'objectif n'était pas la bureaucratie mais la clarté. Quand tout le monde sait exactement comment le système doit fonctionner, le logiciel peut faire son travail.
Il y a un énorme battage autour de l'IA dans la gestion immobilière en ce moment. Tom en voit le potentiel, mais reste mesuré.
"Nous devons nous rappeler qu'au fond, nous sommes une entreprise d'hospitalité et nous devons vraiment nous concentrer sur l'autonomisation de nos équipes pour qu'elles soient au cœur de l'expérience client."
L'opportunité n'est pas de remplacer les humains. C'est de les décharger des tâches qui ne nécessitent pas de jugement humain. Bloqq a déjà vu cela se produire avec la communication client. En mettant en place de meilleurs guides, des chatbots et des outils en libre-service, ils ont changé le focus de leur équipe de communication client.
Auparavant, l'équipe répondait à des questions comme "comment fonctionne le micro-ondes ?" Désormais, elle se concentre sur l'enrichissement de l'expérience du client en recommandant des restaurants locaux, en suggérant le meilleur café de Sheffield, et en aidant globalement les clients à découvrir la ville qu'ils visitent.
"Le client qui séjourne dans un immeuble à Sheffield ne sait pas forcément ce qu'est Sheffield, ce qu'il y a à voir à Sheffield. Et je pense qu'il y a une énorme opportunité pour le logiciel et les personnes d'offrir une meilleure expérience aux clients."
Un des défis pour introduire des stratégies STR auprès des bailleurs institutionnels est l'éducation. Chaque conversation démarre d'une base différente :
Pour y remédier, Tom a lancé The Short Letter, une newsletter centrée sur le marché STR du Royaume-Uni et d'Irlande, avec un focus spécifique sur les applications PBSA et build-to-rent.
L'objectif est une véritable éducation plutôt que du pur marketing. Des concepts que les opérateurs STR tiennent pour acquis — RevPAR, optimisation de l'occupation, délais de réservation — ne sont pas forcément évidents dans le contexte de l'immobilier institutionnel.
Une des observations issues des données : les délais de réservation se raccourcissent partout. Pour les opérateurs STR traditionnels, cela crée de la pression. Mais pour les opérateurs PBSA, cela crée des opportunités.
Si un immeuble réalise au printemps que les réservations de groupes pour l'été n'atteindront pas les objectifs d'occupation, il peut faire appel à Bloqq et commencer à remplir les lits immédiatement. La fenêtre de réservation plus courte joue en leur faveur.
Autre tendance : septembre est sous-utilisé. La plupart des opérateurs PBSA demandent aux opérateurs de courts séjours de partir en août pour préparer la rentrée étudiante. Mais septembre est en réalité une excellente période pour garder quelques unités actives. Les étudiants arrivant en avance ont besoin d'un endroit où loger, et s'ils vivent une excellente expérience, ils convertissent souvent en locataires longue durée.
"Ce que nous avons très bien réussi à faire, c'est de transférer des clients étudiants à nos partenaires opérationnels en disant : hé, cet étudiant a testé l'immeuble, il a vraiment apprécié son séjour, il souhaite prolonger sur le long terme, à vous de jouer pour le contracter."
Pour l'instant, Bloqq est perçu comme un plan B — une stratégie de secours lorsque les sources de revenus principales ne remplissent pas l'immeuble. Et Tom l'accepte. "Nous félicitons toujours nos clients quand ils nous disent qu'ils reprennent deux étages de l'immeuble."
Mais la vision à cinq ans est différente. Il espère que les locations de courte durée deviennent une flèche supplémentaire à l'arc, un outil intégré au modèle commercial fondamental dès le premier jour.
Cela veut dire utiliser des stratégies STR :
L'avantage est un flux de trésorerie qui peut être réinvesti dans le marketing, des événements communautaires et le soutien des équipes sur site — toutes les choses qui rendent ces immeubles attractifs pour les locataires longue durée en premier lieu.
Sur la recherche de votre niche :
Sur les opérations :
Sur la construction pour l'avenir :
Sur les STR institutionnels :
L'histoire de Tom rappelle que les opportunités les plus intéressantes dans les locations de courte durée ne se trouvent pas toujours sur les marchés évidents. Elles sont dans les interstices, là où le problème d'une industrie est la solution d'une autre.
Les opérateurs de logements étudiants ne veulent pas devenir des hôtes Airbnb. Mais ils ont besoin de remplir des lits pendant les vacances d'été, de gérer des vacances imprévues et de rivaliser sur des marchés de plus en plus encombrés. Les locations de courte durée peuvent résoudre ces problèmes si elles sont délivrées par quelqu'un qui comprend à la fois l'hospitality et l'immobilier institutionnel.
C'est le pari de Bloqq. Et au vu de leur capacité à mettre des immeubles en service en 13 jours, de leur approche de service menée par l'humain et de leur focus sur l'éducation plutôt que l'évangélisation, c'est un pari qui semble porter ses fruits.
La question n'est pas de savoir si les bailleurs institutionnels utiliseront des stratégies de courts séjours. C'est de savoir s'ils les utiliseront bien, avec les bons partenaires, les bons processus et le respect de ce que l'hospitality requiert.
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