Vous avez peut-être déjà partagé un appartement à plusieurs, entre amis ou collègues. Il vous revient de même en mémoire l’ambiance de Friends ou de L’Auberge espagnole : courses tournantes et discussions interminables entre roomies sur qui a encore oublié de sortir les poubelles et a débordé de sa place attitrée dans le réfrigérateur. De nos jours, une nouvelle façon d’habiter à plusieurs se développe, et ce, depuis quelques années. Il s’agit du coliving. Plus structuré, plus confortable et plus rentable aussi, du moins en théorie. Derrière ce concept tendance se cache toutefois une véritable mécanique financière. Nous vous proposons donc de décortiquer le modèle économique du coliving.
Son principe, c’est d’offrir plus que de simples mètres carrés. Cette nouvelle manière de louer mise sur la mutualisation : des espaces communs formidablement pensés, des services partagés tels que le ménage ou bien l’accès Internet et une gestion centralisée qui transforme la colocation en véritable expérience communautaire. Si la formule a de quoi séduire les étudiants et jeunes actifs en quête de logement, mais également les investisseurs cherchant à intégrer un nouveau marché, elle soulève aussi de vraies questions : comment ce modèle crée-t-il de la valeur ? Quels revenus génère-t-il ? Et surtout, est-il durable face aux contraintes réglementaires et aux coûts d’exploitation ?
Car si le coliving promet de redéfinir la vie en communauté, il ne suffit pas d’aménager quelques chambres pour que l’équation tienne. Entre loyers individualisés, services additionnels et charges collectives, l’équilibre est subtil. Et sans gestion rigoureuse, notamment en matière de sécurité et de tranquillité des autres habitants aux alentours, le rendement peut vite s’évaporer.
Dans cet article, nous allons essayer de nous poser les bonnes questions sur : ses sources de revenus, ses coûts, ses marges, ses avantages par rapport à la colocation classique et les risques qui pourraient freiner son développement. Sans oublier, naturellement, de vous recommander la meilleure solution de surveillance pour ce genre de structure locative.
Le modèle économique du coliving se définit comme un habitat partagé plus sophistiqué que la simple colocation. On loue des chambres individuelles dans une structure organisée, avec des espaces communs (salon, cuisine, espace de coworking) et des services inclus (fibre, ménage, mobilier, assurance, etc.). Il se situe à l’intersection de la colocation, de la résidence séniors (aussi appelées résidences de services) et d’autres modèles d’habitat partagé. Il tend à professionnaliser la gestion de ce type de structure, à mettre en évidence une réelle expérience communautaire et à tirer une rentabilité supérieure à la colocation classique. En termes immobiliers. Il cherche à densifier l’usage du foncier.
Le secteur du coliving en France connaît une croissance rapide : on compte environ 14 500 lits exploités en 2023, contre 8 300 en 2021 (soit +70 %) selon une étude de l’Institut Paris Région. Ces lits sont répartis entre une soixantaine d’opérateurs. Cette dynamique attire des investisseurs institutionnels, et le coliving représente désormais une part significative de l’investissement dans les résidences gérées, « dépassant les résidences étudiantes ou senior ». (Source : Le Monde.fr)
Ce qui montre que le concept ne relève plus du simple bricolage locatif, mais bien d’un produit immobilier beaucoup mieux structuré.
Le coliving s’adresse principalement aux jeunes actifs, aux étudiants et aux personnes en mobilité, souvent celles qui cherchent une solution prête à vivre, flexible et riche en interactions sociales. La promesse de ce type d'habitation : un lieu de vie clé en main, sans souci de mobilier ni de fournisseurs séparés, avec une communauté, des services partagés, et des modalités de location flexibles. « Ces logements prêts à vivre » avec un loyer incluant électricité, internet, et entretien est un argument clé. (Source Institut Paris Région) Le modèle joue sur le désir de commodité, de flexibilité et de sociabilité, ce que certains acteurs présentent comme un avantage distinctif face au logement classique.
Le coliving est juridiquement dans une zone grise : aucun statut unique n’englobe ce concept en France (bail, fiscalité, obligations), ce qui rend son encadrement complexe. Face à cette incertitude juridique, la Ville de Paris a adopté le 8 octobre 2025 une délibération « Paris, zéro coliving », indiquant que tous nouveaux projets ne seront plus acceptés. (Source Business Immo)
Cette posture politique ne rend pas le coliving illégal immédiatement, mais « il s’agit d’une déclaration politique, qui exprime une volonté des élus du Conseil de Paris » d’envoyer un signal fort aux promoteurs et opérateurs. (Source Gide Real Estate)
De plus, plusieurs élus dénoncent que certains projets de coliving peuvent contourner l’encadrement des loyers, en intégrant des « services » pour justifier des loyers très élevés.
Au lieu de percevoir un unique loyer pour l’ensemble de l’appartement, le modèle du coliving consiste à louer chaque chambre séparément, souvent avec loyer « tout compris » (charges et services divers). Cela permet de densifier les revenus au mètre carré. En pratique, les opérateurs peuvent fixer une prime sur les avantages inclus (ménage, maintenance Wi-Fi) par rapport à une colocation classique.
En sus du loyer de base, les gestionnaires et directeurs de coliving peuvent facturer des services optionnels :
Ces “upsells” augmentent, de ce fait, le revenu marginal par résident.
La mutualisation des charges (énergie, eau, Internet) et des équipements (mobilier, assurances collectives) permet d’optimiser les coûts unitaires et d’augmenter la marge opérationnelle. Le gain vient aussi du volume : plus le nombre de résidents est élevé, plus le coût par tête baisse.
Dans le mode de fonctionnement de coliving structurées, l’investisseur/propriétaire des murs peut accorder un bail à bloc ou un mandat de gestion-contrat de management à l’exploitant. Dans ce dernier cas, le gestionnaire perçoit les loyers et reverse une redevance au propriétaire, souvent avec une promesse de résultat net d'exploitation (le NOI).
Pour aller plus loin sur le sujet, n’hésitez pas à lire notre article sur la technologie en coliving, qui présente quelques solutions innovantes pour en améliorer la gestion.
Quand on parle de modèle économique du coliving rentable, ce n’est pas uniquement du « gagner plus ». Il convient aussi de « ne pas perdre trop ». Pour ça, il faut bien connaître les postes de coûts et les risques qui vous guettent si vous décidez de tenter l’aventure.
D’abord, les coûts d’investissement sont lourds. Il faut rénover ou transformer parfois complètement un bâtiment pour y installer :
À cela s’ajoutent :
Ensuite viennent les charges opérationnelles :
Sur le plan des risques, un turnover élevé est redouté : une chambre vacante, ça coûte de l’argent. Les incidents, nuisances ou malfaçons peuvent pousser à des départs et nuire à la réputation. Le risque réglementaire est également important : comme nous l’avons vu pour Paris qui vise l’interdiction de nouveaux projets de coliving, les municipalités peuvent freiner les autorisations ou circonscrire ce modèle. Enfin, la réputation est fragile : un mauvais avis ou des plaintes de voisins peuvent faire fuir des candidats sérieux.
Pour réussir, il faut anticiper ces coûts et risques dès le départ, avec des marges de sécurité et une gestion rigoureuse.
La rentabilité du coliving attire, mais elle ne s’improvise pas. En moyenne, un opérateur sérieux peut viser entre 4 et 8 % de rendement brut selon le niveau de service et l’emplacement. (Source Je déclare mon meublé)
Un chiffre supérieur à une colocation classique, mais qui demande une vraie maîtrise opérationnelle.
Le secret réside dans la densité d’occupation. Louer chaque chambre plutôt qu’un seul logement augmente mécaniquement le revenu global. En parallèle, les services mutualisés (déjà cités maintes fois plus haut) justifient un tarif plus important. L’astuce, c’est de ne pas dépasser le point d’équilibre entre coût des services et satisfaction des résidents :
La durabilité du modèle dépend aussi du taux de remplissage et de la stabilité des locataires. Les plateformes de gestion et les outils de surveillance connectés, comme celui que nous proposons chez Minut, permettent justement d’assurer la tranquillité du lieu, de réduire les nuisances et d'éviter les départs anticipés.
En somme, la rentabilité du coliving repose sur un équilibre délicat : maximiser la valeur perçue tout en limitant le risque d’usure aussi bien humaine que matérielle.
Le coliving ne se résume pas à une simple colocation “premium”. Il propose des avantages spécifiques pour les résidents et les investisseurs. Pour les occupants, la promesse est claire : un logement clé en main, des services inclus, des espaces communs adaptés à la vie sociale et au travail, et une communauté active. Cela réduit la complexité du quotidien et favorise le sentiment d’appartenance. C'est un aspect que les colocations classiques ne garantissent pas toujours.
Pour les investisseurs et les gestionnaires, le coliving permet d’optimiser l’usage du bien : louer chambre par chambre augmente le revenu potentiel, tout en mutualisant les charges. La flexibilité de la durée de séjour et la tarification « all inclusive » séduisent un public plus large, surtout les jeunes actifs et les personnes en mobilité.
Autre avantage clé : la gestion centralisée facilite la maintenance, le suivi des loyers et la prévention des nuisances, notamment via des solutions de protection et de prévention comme celle de Minut. Cela réduit la « valse des locataires » et garantit une certaine rentabilité, un point souvent critique pour les propriétaires.
Pour aller plus loin, découvrez toutes les tendances en coliving qui ont retenu notre attention.
S’il ne fallait retenir qu’une seule phrase, ce serait celle-ci : le coliving combine flexibilité, optimisation des revenus et confort pour les résidents, offrant une alternative moderne aux modèles locatifs traditionnels.
Le coliving n’est pas illégal, mais son encadrement varie selon les villes. En France, il n’existe pas encore de statut juridique spécifique pour ce type d’habitat partagé : il s’appuie sur différents cadres existants (bail meublé, bail mobilité, résidence de services, etc.). Toutefois, certaines municipalités, comme la Ville de Paris, ont décidé de restreindre les nouveaux projets de coliving afin d’éviter les dérives liées à la spéculation immobilière et à la tension sur le logement traditionnel.
Ailleurs, le modèle continue de se développer, à condition de respecter les règles locales d’urbanisme, de sécurité et d’encadrement des loyers. Pour les opérateurs, cela signifie qu’un projet de coliving doit être conçu avec une approche réglementaire solide et une transparence totale sur la nature du bail et des services inclus.
Oui, le coliving est souvent plus rentable qu’une colocation classique. En louant chaque chambre séparément tout en mutualisant les espaces communs et les services (ménage, Internet, maintenance, coworking, etc.), les exploitants optimisent les revenus par mètre carré.
Les loyers “tout compris” permettent également de justifier une prime tarifaire pour les résidents, qui bénéficient d’un cadre plus professionnel et de services intégrés. En parallèle, la mutualisation des coûts fixes (entretien, électricité, abonnements, assurances) augmente la marge opérationnelle.
Toutefois, cette rentabilité dépend de plusieurs facteurs : taux de remplissage, niveau de services, coût du foncier et gestion rigoureuse des charges. Un coliving mal calibré ou mal encadré peut rapidement voir ses marges s’éroder.
Le coliving s’adresse principalement aux étudiants, jeunes actifs et personnes en mobilité professionnelle. Ces profils recherchent des logements flexibles, bien situés, déjà meublés et connectés, avec la possibilité de rejoindre une communauté.
Pour les étudiants et jeunes diplômés, le coliving représente une solution pratique et conviviale, évitant les contraintes administratives ou logistiques d’une location classique.
Pour les actifs, notamment dans les grandes villes ou en mission temporaire, c’est une alternative moderne au bail traditionnel, offrant confort et réseau social sans engagement à long terme.
Certaines structures commencent également à se spécialiser dans le coliving intergénérationnel ou senior, preuve que ce modèle d’habitat partagé s’étend à d’autres publics cherchant lien social et sécurité.
Oui, c’est même un enjeu central du modèle. Dans un habitat partagé où les espaces communs et le turnover sont fréquents, la prévention des nuisances et des incidents est indispensable pour garantir la sérénité des résidents et la réputation de l’opérateur.
Les gestionnaires professionnels s’appuient aujourd’hui sur des solutions technologiques comme Minut, qui permettent de surveiller les niveaux de bruit, détecter la fumée, les intrusions ou les sur-occupations, sans jamais compromettre la vie privée des habitants.
Cette surveillance sans caméra contribue à préserver un équilibre essentiel entre sécurité et respect de la vie privée, tout en réduisant les coûts liés aux dégradations, aux plaintes de voisins ou aux interventions d’urgence.
En somme, la sécurité dans un coliving ne repose plus seulement sur la vigilance humaine, mais sur une domotique intelligente, discrète et conforme au RGPD, au service du bien-être collectif.
Le modèle économique du coliving combine adaptabilité, revenus en hausse et confort pour les résidents. Pour maximiser votre rentabilité et sécuriser vos biens dans ce genre de structure locative, Minut vous propose des solutions adaptées. Réservez votre démo dès maintenant.
