Regulaciones legales: ¿puede la comunidad prohibir tu alquiler vacacional?

¿Quieres saber si tus vecinos pueden prohibir tu alquiler vacacional? Te explicamos cómo funcionan las prohibiciones vecinales y qué dice la ley española.
Por
Minut
en
Consejos de hospedaje
__wf_reserved_heredar
March 15, 2024
__wf_reserved_heredar
6
min
Regulaciones legales: ¿puede la comunidad prohibir tu alquiler vacacional?

La entrada y salida constante de personas, los aumentos de los precios del alquiler para los inquilinos locales y los ruidos molestos. Estas son algunas de las razones por las que tus vecinos podrían no querer que tengas un piso vacacional. 

Si has recibido quejas o sabes que la comunidad vecinal no está contenta con que tu piso esté publicitado en Airbnb, es posible que te estés preguntando si ellos tienen el poder de prohibir tu negocio. 

La respuesta es sí, pero antes de que esté en funcionamiento. Si en el documento de compra y de acuerdo a las normativas de la comunidad autónoma tienes permitido alquilar tu vivienda de forma temporal, los vecinos no pueden prohibir la actividad tan fácilmente.

En este artículo te explicamos cuándo la comunidad de vecinos puede prohibir tu alquiler vacacional y a qué tipo de sanciones te expones en estos casos.

Descargo de responsabilidad: Este artículo no pretende ofrecer asesoría legal, simplemente resume algunos apartados de la ley española en relación con la prohibición de los alquileres vacacionales. Te recomendamos hablar de tu caso particular o revisar las cláusulas de la ley con un profesional.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir un alquiler turístico? 

Fachada de un edificio gris con balcones y muchas plantas

Vivir en comunidad significa que debes respetar sus reglas. Asegúrate de que no existan prohibiciones para alquileres turísticos en tu edificio.

Sí, la comunidad de vecinos puede prohibir alquileres vacacionales antes de que empieces a alquilar de forma temporal. Es decir, lo que pueden prohibir es el inicio de la actividad. 

Según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, la comunidad de vecinos puede prohibir los alquileres vacacionales en arrendamientos urbanos si tres quintas partes de las cuotas de participación así lo desean. Sin embargo, el acuerdo de prohibición no tiene carácter retroactivo. Dichos acuerdos de la junta de propietarios no pueden anular aprobaciones previas. Por ejemplo, si tienes permitido usar tu propiedad para una actividad económica o una actividad turística y tienes una licencia de alquiler vacacional, los vecinos no pueden evitar que lo sigas haciendo. Al menos no a través de una junta de propietarios.

Dicho esto, la pregunta es la siguiente: ¿debes consultar a los vecinos antes de convertir tu propiedad en un alojamiento turístico? La respuesta es no. La ley no dice que debas consultar a la comunidad antes de convertir tu piso en un alquiler vacacional. Sin embargo, sí debes asegurarte de que no exista una prohibición previa en el registro de la propiedad o en los estatutos de la comunidad. En caso de que existiera una prohibición previa, los vecinos sí podrán conseguir que dejes de alquilar tu vivienda vacacional.

Del mismo modo, en caso de que quieras invertir en una propiedad para alquilarla de forma temporal, comprueba que no existen prohibiciones en el edificio o la comunidad. Si existe tal prohibición, reúnete con los propietarios para discutir si es posible levantarla.

Si no deciden los propietarios, ¿cómo pueden tus vecinos conseguir que prohíban tu alquiler vacacional?

Un dispositivo de Minut instalado en un techo de color azul en el interior de una propiedad

Instala un sensor de ruido y movimiento de Minut para controlar los niveles de ruido y las aglomeraciones en tu propiedad y evitar que la situación se salga de control.

Ya sabemos que los vecinos no pueden, desde un consenso vecinal, prohibir un alquiler vacacional con efecto retroactivo. Sin embargo, los vecinos de tu piso turístico pueden denunciar a los huéspedes o a ti por incumplimiento de las normas de la comunidad. Por ejemplo, pueden denunciarte por:

Dependiendo de la gravedad de la denuncia y después de una investigación, el Tribunal Supremo puede aplicar sanciones que van desde multas hasta la anulación temporal o definitiva de la licencia de alquiler vacacional. Esta sanción no es igual que una prohibición, ya que, si vendes la propiedad, el nuevo dueño podría conseguir una licencia nueva.

Lo mejor que puedes hacer para evitar este tipo de situaciones y problemas con la ley, es gestionar correctamente tu vivienda vacacional. Por ejemplo, establece normas de la casa en tu alquiler vacacional y asegúrate de que sean claras y fáciles para que tus huéspedes las puedan seguir sin problema. También puedes instalar un sensor de ruido, humo y movimiento de Minut para monitorear la actividad de tus huéspedes sin violar su privacidad. 

Con Minut, solo necesitas descargar una app en tu móvil para avisar a tus huéspedes cuando estén haciendo mucho ruido, pedirles que fumen fuera de la casa o evitar aglomeraciones. Así puedes garantizar que todo esté bajo control y evitas problemas con los vecinos. 

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre las sanciones que puedes recibir en tu propiedad de uso turístico? 

La LPH en España regula el alquiler de viviendas y establece las normas que rigen las comunidades de propietarios, incluyendo lo relacionado con las viviendas de uso turístico. También describe las potenciales sanciones que puedes recibir si incumples las normas. Estos son los puntos más importantes:

  1. Normas de convivencia comunal: la ley deja que las comunidades de propietarios establezcan reglas y normas de convivencia para regular el uso de las propiedades, incluidas las relacionadas con el alquiler vacacional. En este apartado se pueden incluir normas que establezcan los niveles de ruido máximos, el uso de los espacios comunes y el comportamiento correcto que se espera de los huéspedes.
  2. Cumplimiento de las normas: si tus huéspedes violan las normas de convivencia establecidas por la comunidad de propietarios, la comunidad puede decidir cómo hacer cumplir esas normas. Por ejemplo, puede notificarte sobre cualquier infracción y pedirte que tomes medidas para solucionar el problema.
  3. Sanciones: la ley de propiedad horizontal permite que la comunidad de propietarios determine e imponga sanciones al propietario que incumple las normas (incluyendo lo relacionado con el alquiler vacacional). Las sanciones varían en función de la gravedad del asunto y pueden incluir el pago de multas, la restricción del uso de las áreas comunes o la prohibición de votar en las juntas de propietarios. 

Del mismo modo, la ley también explica que, antes de llegar a una sanción, debes haber recibido una notificación y haber tenido el derecho de apelar la decisión ante la junta de propietarios.

¿Qué leyes regulan los alquileres vacacionales en España?

La LPH y la ley de arrendamientos urbanos (LAU) regulan ciertos puntos de los alquileres vacacionales en España. Sin embargo, cada comunidad autónoma tiene estatutos propios que delimitan esta actividad comercial en cada región. Por ejemplo:

  • Cataluña: Barcelona sigue lo expuesto en la Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña.
  • Galicia: puedes encontrar las regulaciones en materia de alquiler vacacional en la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia.
  • Valencia: sigue lo establecido en la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. 
  • Madrid: las regulaciones en cuanto a alquileres turísticos en esta comunidad se encuentran en tres decretos distintos:
    Decreto 48/2023, de 26 de abril, para alquileres turísticos en zonas rurales
    Decreto 19/2023, de 15 de marzo, para el sector hotelero
    Decreto 79/2014, de 10 de julio, para apartamentos y viviendas de uso turístico

Consejos para evitar sanciones y mantener una buena relación con tus vecinosMantener una buena relación con los vecinos es la mejor estrategia que puedes seguir para evitar roces con ellos y problemas con la justicia. Es por ello que ahora queremos compartir contigo algunos consejos prácticos para garantizar la longevidad de tu alquiler vacacional:

  1. Explica a tus vecinos que vas a alquilar tu piso de forma temporal e indícales las medidas que estás tomando para mantener una buena convivencia.
  2. Establece unas normas del hogar claras y pídeles a tus huéspedes que las acepten antes de que tú aceptes su reserva. 
  3. Crea un canal directo de comunicación para que tus vecinos puedan hacerte llegar sus quejas antes de acudir a la policía.
  4. No aceptes a cualquiera, asegúrate de hablar con tus huéspedes potenciales antes de aceptar las reservas para evitar tener malas experiencias.
  5. Haz cosas por la comunidad y mantén tu propiedad en buen estado para reducir las quejas.
  6. Tómate en serio las preocupaciones o quejas de tus vecinos. Explícales qué estás haciendo para solucionarlas.
  7. Asegúrate de tener todos tus papeles en regla y seguir las regulaciones de tu comunidad autónoma.
  8. Usa la tecnología a tu favor e instala un dispositivo como el de Minut para controlar el ruido, las aglomeraciones y el humo de tabaco desde donde quieras. Instala el sensor fácilmente en tu apartamento turístico y recibe notificaciones si tus huéspedes están haciendo mucho ruido. Envíales un SMS directamente desde tu móvil y evita que la situación se salga de control

En resumen: ¿es verdad que mis vecinos pueden prohibir mi alquiler vacacional?

Sí, la comunidad de vecinos puede prohibir tu alojamiento turístico, pero solo antes de que comiences a usarlo con tal fin. Una vez que tienes autorización legal para realizar esta actividad, los vecinos no pueden prohibirlo tan fácilmente. 

La LPH establece que la comunidad de propietarios puede prohibir los alquileres vacacionales si tres quintas partes del total de los propietarios están de acuerdo. Sin embargo, estas prohibiciones no tienen efecto retroactivo. 

Esto no quiere decir que los vecinos no tengan ningún poder una vez que ya estás alquilando tu vivienda de forma temporal. Por el contrario, pueden denunciar a tus huéspedes o a ti por incumplimiento de las normas de la comunidad. En caso de recibir denuncias, podrías enfrentarte a sanciones que van desde multas hasta la anulación temporal (o definitiva) de la licencia de alquiler vacacional.

Para evitar problemas y mantener una buena relación con tus vecinos, te recomendamos establecer normas claras para tus huéspedes. También es importante que te comuniques abiertamente con la comunidad, mantengas la propiedad en buen estado y uses un dispositivo como el de Minut para monitorear el ruido en tu vivienda. 

Minut te da la libertad de mantener tu negocio a salvo sin tener que estar cerca de tu propiedad. Solo necesitas un móvil y tener las notificaciones activadas. 

Preguntas frecuentes sobre la prohibición del alquiler vacacional

¿Qué pasa si me salto la prohibición y sigo haciendo uso de mi alquiler vacacional?

Si existía una prohibición previa y te la saltas, los vecinos pueden conseguir que detengas la actividad turística. En algunos casos, esto podría hacerte perder la licencia de alquiler vacacional. 

¿Si los vecinos prohíben mi alojamiento turístico pierdo la licencia de alquiler vacacional?

Que tus vecinos prohíban tu alojamiento turístico no conlleva la pérdida de la licencia de alquiler vacacional. Esto se debe a varias razones:

  1. Las decisiones de la junta de propietarios no pasan por el Tribunal Supremo (en primera instancia). Es decir, se gestionan en dos planos legales distintos.
  2. Si existe una prohibición previa en tu edificio o comunidad para mantener una actividad turística, el gobierno no debería entregarte una licencia. Si lo hace, la comunidad de vecinos puede prohibir la actividad. Dependiendo de si acatas la regulación o no, esto puede llegar al plano judicial y, en ese caso, puedes llegar a perder la licencia.
  3. Las prohibiciones de la comunidad de vecinos en cuanto a alquileres turísticos no tienen efecto retroactivo. Entonces, si no existe una prohibición previa, no pierdes la licencia solo por decisión de la comunidad. 

francesaEnglishPortuguês