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Si le nombre d’entreprises spécialisées dans la gestion de logements en location de courte durée ne cesse d’augmenter ces dernières années, force est de constater que certaines d’entre elles réussissent à tirer leur épingle du jeu en affichant des résultats financiers bien meilleurs que beaucoup d’autres.
Dans ce secteur économique comme dans d’autres, monter sa boîte est une chose, mais avoir les clés qui permettent de la faire durer et de la développer comme il se doit face à la concurrence, en est une autre. Dans cet article, au travers de certaines notions, nous allons donc vous expliquer comment faire pour juger de la rentabilité d’une conciergerie Airbnb et surtout quels sont les leviers qui permettent de la faire augmenter de manière significative. Nous avons demandé à Ivan Givelet, consultant spécialisé chez AJL Atelier, de bien vouloir nous apporter son expertise sur le sujet.
Grâce à ses précieux conseils, vous saurez ce qu’il y a à prendre en considération quand on parle de rentabilité et cela, que l’ouverture de votre conciergerie en location saisonnière soit un projet ou que vous soyez déjà en activité.
Avant toute chose, il nous semblait nécessaire de revenir sur certains aspects à assimiler et certaines questions à se poser. Celles-ci, pour toutes celles et tous ceux qui, comme vous peut-être, souhaitent se lancer dans un activité de gestion d'hébergements en location de courte durée et ouvrir une conciergerie rentable le plus rapidement possible.
Ivan Givelet nous prévient d’entrée de jeu : « Avant d'effectuer tout investissement, il est crucial de se tenir informé des réglementations actuelles et à venir en consultant les associations et les acteurs clés du marché ciblé. En effet, une réglementation a bien souvent un impact négatif sur la rentabilité de l’activité, mais parfois positif, dans le schéma de licence fixe, si obtenue. »
Faisons donc un point sur ces obligations pour pouvoir devenir une conciergerie Airbnb rentable.
Pour revenir un instant sur la licence fixe dont parle I.Givelet, il fait sans doute référence à certaines cartes comme les cartes G (pour gestion) et T (pour transaction) dont sont titulaires les professionnels de la gestion immobilière (agences, par exemple).
La carte G donne le droit de :
La carte T, quant à elle, permet de s’adonner à toute transaction immobilière quelle qu’elle soit :
Il est bien évident qu’avec ces deux sésames, vous avez l’opportunité de développer votre activité plus sereinement et donc de devenir rentable plus aisément.
Toutefois, en gérant des annonces de propriétaires via Airbnb ou d’autres plateformes de réservation, vous faîtes office de prestataires de services et vos revenus se font sous forme de commissions sur les loyers encaissés.
Vous pouvez également contourner cette obligation de détention d’une carte professionnelle en ayant le statut de sous-traitant ou franchisé d'une conciergerie nationale, qui elle, en a une, ou encore en étant sous-loueur professionnel.
Ivan Givelet d’AJL Atelier : « La deuxième étape de la recherche consiste en une analyse approfondie du marché, mettant en lumière ses principaux acteurs et concurrents ainsi que leurs offres aux propriétaires. Il arrive parfois, malgré la qualité des services offerts, l'optimisation des processus et le niveau d'automatisation, que certains marchés subissent une compression des marges, ce qui peut compromettre la rentabilité prévue de l'activité. »
Il est important d’établir un business plan solide quand on veut créer sa société. Dans le cas d’une conciergerie Airbnb, vous pouvez vous attacher à suivre ces quelques étapes.
Vous devez être capable de répondre à plusieurs questions, telles que :
En gros, ce que votre entreprise va pouvoir proposer sur le marché pour faire la différence, votre Unique Selling Point (USP):
Vous devez vous demander, pour zone géographique sur laquelle vous souhaitez vous implanter :
Ivan Givelet nous précise d’ailleurs, que : « Chaque marché géographique présente ses propres caractéristiques, spécificités et défis, ce qui rend impérative une approche de recherche profondément ancrée dans le local, voir hyper local. »
Il est également nécessaire, pour avoir un maximum de chances d’être à la tête d’une conciergerie Airbnb qui dure, d’étudier les points suivants :
En bref, il s’agit de rassembler tous les moyens et d'étudier tous les facteurs à votre disposition qui vous permettront de définir le meilleur modèle économique pour votre conciergerie et ainsi optimiser vos revenus locatifs.
Là encore, I. Givelet nous fait part de son expertise : « Le choix du bon Property Management System (PMS) est également crucial pour démarrer l'activité sur de bonnes bases : automatiser les tâches chronophages et administratives dès le départ permet de réduire les coûts et de garantir un fonctionnement efficace et rentable. »
En effet, choisir un tel outil vous fait gagner un temps précieux que vous pourrez utiliser à des fins de développement de vos affaires plutôt qu’à l’organisation de nombreuses tâches répétitives. Un PMS vous donne la possibilité, de gérer automatiquement, entre autres :
Il s’agit, d’une certaine manière, du centre de contrôle stratégique de votre activité. De plus, Il est important de noter que l’utilisation complémentaire d’un Channel manager vous permet de synchroniser tous les calendriers de réservations des différentes plateformes sur lesquelles vos biens sont proposés. C’est une interface indispensable entre Airbnb (et consorts) et votre PMS.
Pour savoir si votre conciergerie a de beaux jours devant elle, vous pouvez regarder les performances des logements en location saisonnière dont vous vous occupez à travers divers indicateurs comme :
Tous ces indicateurs sont liés, c’est-à-dire que l’évolution de chacun d’entre eux peut influer sur celle de tous les autres. Si vous réussissez, de plus, à optimiser vos opérations de gestion, il est certain que vous atteindrez la rentabilité souhaitée.
Pour être sur la voie de la rentabilité, nous avons encore demandé à Ivan Givelet, de AJL Atelier de nous donner quelques tuyaux. Voici sa réponse : « Le premier exercice consiste à optimiser les coûts des opérations. Après une analyse approfondie des opérations sur le terrain et en interne, certaines décisions stratégiques, telles que l'adoption d'une approche hybride pour le ménage, peuvent être envisagées au cas par cas. »
Il est donc fortement recommandé de tout mettre en œuvre pour réduire ce que vous coûte, financièrement et en termes de temps, la gestion de logements.
Pour rappel, et comme pour la création de votre conciergerie, il est très important d'automatiser et de centraliser un maximum de tâches grâce à l’aide d’un PMS et d’un channel manager. Ce dernier est indispensable pour éviter les doubles réservations qui nuiraient à votre rentabilité. Il y a ensuite plusieurs aspects de cette rationalisation des opérations à prendre en compte :
Vous pouvez également penser à minimiser les risques liés à cette activité, comme la dégradation du logement ou encore le bruit pouvant nuire au voisinage en installant des systèmes de surveillance de l’occupation (entre autres) comme notre capteur Minut.
Pour durer, il faut savoir se diversifier, ce n’est pas Ivan Givelet qui nous contredira : « Une fois que le niveau de consolidation souhaité sur un marché spécifique et pour un type de bien défini est atteint, il est recommandé d’investir ce qui peut inclure l'expansion vers de nouveaux marchés. Cette démarche vise à diversifier l'offre tout en maintenant le même niveau de services, ce qui permet de réduire les risques potentiels (réglementation, saisonnalité, concurrence). Ensuite, il est important de tirer parti de la création et du développement de la marque, si utile : en prenant en compte la destination et le(s) profil(s) des voyageurs (en analysant notamment le comportement du consommateur et le pourcentage de voyageurs réguliers potentiel). Une fois les 25% de réservations directes atteints, le retour sur investissement est direct et la rentabilité plus importante que par le biais des OTAs. »
Ce dernier point mérite d’être détaillé. En effet, développer une stratégie de réservation directe peut s’avérer assez efficace pour augmenter vos revenus, notamment en évitant les frais de Airbnb et autres plateformes. Elle vous permet également de pouvoir fidéliser votre clientèle. Les moyens d’y arriver sont les suivants :
Enfin, il est bénéfique pour l’augmentation de votre rentabilité, de vous attacher à proposer des prestations supplémentaires aux voyageurs, pour améliorer encore plus son séjour (chef à domicile, transferts aéroport/gare, etc). De la même façon, vous pouvez étoffer votre offre de conciergerie pour répondre à un maximum de besoins de la part des personnes dont vous gérer les biens et trouver des clients pour votre conciergerie Airbnb.
Ivan Givelet : « En parallèle, pour accroître les sources de revenus, le gestionnaire peut diversifier les services proposés aux propriétaires d’abord, ce qui accroît la fidélisation, mais surtout aux voyageurs, par le biais de services et ventes additionnelles. »
Pour terminer, nous avons interrogé I. Givelet pour savoir, d’après son expérience, quelles sont les erreurs faites par les gestionnaires, qu’il croisent le plus souvent et qui sont à éviter absolument :
« La première erreur souvent commise est de négliger ou sous-estimer l'importance de l'analyse financière de son activité. L'examen du compte de résultat permet d'identifier les améliorations potentielles nécessaires.
En ce qui concerne les opérations de ménage et de maintenance, certains gestionnaires dépendent entièrement de fournisseurs externes, ce qui les expose aux fluctuations de coûts. Cette dépendance peut avoir un impact sur le prix final pour le voyageur, ainsi que sur la performance globale de la location ou la marge bénéficiaire. »
Il s’agit d’une entreprise qui aide les conciergeries en location de courte durée à atteindre leurs objectifs en leurs proposant des conseils stratégiques pour se développer et augmenter leur rentabilité. AJL Atelier et son équipe d’une dizaine de spécialistes offrent un support de premier ordre aux agences et à tous les gestionnaires d'hébergements en location saisonnière, dans leur optimisation des opérations, leur gestion des coûts, projets d’expansion, et la préparation à la vente. Pour plus de détails sur ce qu’ils proposent, rendez-vous sur le site de AJL Atelier.
Vous en savez désormais un peu plus sur les moyens de jauger et surtout d’augmenter la rentabilité d’une conciergerie Airbnb. Merci à Ivan Givelet, à qui nous laissons le mot de la fin :
« Pour conclure, il est crucial de se rappeler qu'une activité n'est rentable que si elle est pérenne. Dans notre secteur, la pérennité d'une activité est garantie lorsque celle-ci bénéficie à tous ses acteurs ainsi qu'à sa communauté. »
Sachez que chez Minut, nous sommes toujours là pour vous apporter une solution de protection et de surveillance de logement que vous avez en gestion.
