À Londres, la règle qui fait les gros titres pour les locations de courte durée, c'est le plafond des 90 nuits. Mais votre conformité en 2026 dépend aussi du droit de l'urbanisme, de l'application par les arrondissements et de changements fiscaux qui traitent désormais les revenus des locations de courte durée comme n'importe quel autre revenu foncier.
Si vous louez des logements entiers ou des chambres privées quelque part dans le Grand Londres, ce guide couvre ce qui compte cette année : ce qui est en vigueur aujourd'hui, ce qui est réellement appliqué sur le terrain, et ce qui arrive ensuite.
À Londres, une location de courte durée correspond à l'usage d'un bien résidentiel comme « hébergement temporaire pour dormir » — en gros, des séjours payants de moins de 90 nuits consécutives. Dépassez 90 nuits au total sur l'année, et il vous faut un permis d'urbanisme.
Ce que le plafond signifie au quotidien :
Les règles privées s'appliquent toujours, même quand la mairie autorise les locations de courte durée. Les clauses de bail, les règlements d'immeuble et les conditions de prêt limitent ou interdisent souvent les locations courtes. Vérifiez-les avant d'ouvrir votre calendrier.
uncils allow STRs. Lease terms, building rules, and lender conditions commonly restrict or prohibit short lets. Check these before you open your calendar.
Dès que vous dépassez 90 nuits, la mairie considère l'usage comme un hébergement de courte durée / avec services plutôt que comme un logement résidentiel classique de catégorie C3 (le logement résidentiel standard). Il vous faut donc un permis d'urbanisme. Comptez quelques mois pour la procédure et des frais qui se chiffrent généralement en centaines de livres. L'approbation n'est pas garantie : l'agent instructeur pèse la pression sur le logement, la saturation locale et les éventuelles objections des voisins.
Gardez aussi à l'esprit que le permis d'urbanisme est propre à chaque arrondissement. Une approbation dans un arrondissement ne vaut pas pour un autre.
L'application varie d'un endroit à l'autre de Londres. Le plafond des 90 nuits est appliqué arrondissement par arrondissement, les services d'urbanisme surveillant les annonces des plateformes, les historiques d'urbanisme et, surtout, les plaintes des riverains.
Les arrondissements centraux, où la pression sur l'offre de logements est la plus forte, exercent le contrôle le plus strict. Le rapport 2025 de Central London Forward a constaté que plus des deux tiers des locations de courte durée de Londres « étaient concentrées dans les 12 arrondissements qui composent la sous-région du centre de Londres ». Certains, dont Westminster et Camden, ont adopté des mesures visant à décourager de nouvelles locations de courte durée.
Si vous opérez dans un arrondissement sous forte pression, attendez-vous à ce que votre demande de permis soit examinée ligne par ligne et à ce que les commentaires des voisins pèsent lourd.
Le plus gros changement fiscal est intervenu le 6 avril 2025, quand le régime fiscal des Furnished Holiday Lettings (FHL) a été supprimé. Les revenus des locations de courte durée en Angleterre sont désormais imposés comme n'importe quel autre revenu foncier résidentiel. Concrètement :
En résumé : faites votre déclaration Self Assessment en traitant votre location de courte durée comme un revenu foncier pour 2025-26 et tenez des comptes propres. Les mairies peuvent aussi appliquer un Second Homes Premium allant jusqu'à 100 %. Renseignez-vous sur la position de votre arrondissement avant de faire votre budget.
Les exigences de sécurité ne se sont pas assouplies simplement parce que vos hôtes ne signent pas de bail (AST). Les hôtes doivent respecter les normes de sécurité de base d'un bailleur et publier des annonces exactes. Au minimum :
L'assurance est l'autre angle mort courant. Une assurance habitation standard ne couvre pas les hôtes payants ; vous devrez donc vérifier que votre couverture est suffisante. Si vous êtes locataire à bail (leasehold), lisez le bail attentivement : beaucoup interdisent la « holiday letting » ou exigent l'accord du propriétaire des murs (freeholder) ou du syndic, même quand la mairie autoriserait l'usage.
Une remarque pratique côté exploitation : indiquez un contact d'urgence local joignable 24h/24 et 7j/7. Dans certains arrondissements, c'est une obligation formelle pour éviter les plaintes qui peuvent se transformer en procédures d'application.
Deux changements à l'échelle de l'Angleterre figurent dans la feuille de route du gouvernement. Mi-2026, ils ne sont pas encore en vigueur à Londres, mais mieux vaut les anticiper dès maintenant :
Si vous opérez aussi au pays de Galles, notez que les catégories d'usage C5/C6 y existent déjà, et que certains parcs nationaux ont utilisé l'Article 4 pour restreindre les changements — un signal possible de la manière dont le régime anglais pourrait évoluer.
À Londres, la conformité en 2026 repose sur quatre éléments mobiles : l'urbanisme, l'application par les arrondissements, la fiscalité et la sécurité.
Pour vous assurer d'opérer légalement à Londres, vous devriez :
Suivre les nuits sur chaque canal. Le plafond des 90 nuits relève de votre responsabilité. Si vous publiez sur plusieurs plateformes, il vous faut une seule source de vérité, sinon vous dépasserez le plafond par accident. Airbnb bloquera automatiquement à 90 nuits, mais cela ne vous protégera pas si les nuits réservées sur d'autres plateformes vous font franchir la limite.
Connaître votre arrondissement avant de dépasser 90 nuits. Si vous prévoyez de demander un permis, cherchez sur le site de votre mairie les consignes relatives aux locations de courte durée et le statut Article 4, et parlez-en tôt à vos voisins. Les arrondissements surveillent de près les immeubles à forte rotation où les plaintes s'accumulent, en particulier dans le centre.
Tenir à jour vos documents de sécurité. Certificat gaz, EICR, détecteurs de fumée et de CO, et mobilier ignifugé. De nombreux assureurs et syndics en demanderont des copies.
Budgétiser la fiscalité comme un bailleur, pas comme un commerçant. Le régime FHL ayant disparu, vous relevez des règles foncières standard, et les déclarations des plateformes font que le HMRC voit déjà votre ligne de revenus. En cas de doute, parlez-en à un conseiller fiscal qui connaît les locations de courte durée.
Faire tourner un logement calme. Affichez des règles claires, définissez des heures de silence et installez un capteur de bruit respectueux de la vie privée. Mentionnez le capteur sur votre annonce Airbnb : les personnes qui préparent une fête ne réservent pas des logements équipés de capteurs de bruit, et si vous devez un jour faire face à un litige avec un voisin ou à un dossier plateforme, l'historique d'alertes horodatées confirme l'incident.
Le marché londonien de la location de courte durée reste solide en 2026, mais l'environnement réglementaire a changé. L'application par les arrondissements se durcit et le régime fiscal FHL a été supprimé, avec un système d'enregistrement national qui pourrait entrer en vigueur avant la fin de l'année.
Si vous suivez vos nuits sur plusieurs plateformes numériques, déclarez votre fiscalité selon les règles foncières standard, tenez à jour vos documents de sécurité et restez informé des consignes de votre arrondissement, vous éviterez les impositions imprévues ou les litiges de voisinage qui dégénèrent en procédures d'application.
Le plafond s'applique aux annonces de logements entiers. Les séjours où vous êtes présent ne sont pas comptés dans la limite des 90 nuits.
Depuis le 6 avril 2025, les locations de courte durée ne bénéficient plus du régime FHL. La déduction des intérêts d'emprunt est limitée à un crédit de 20 %, et les capital allowances comme le Business Asset Disposal Relief (BADR) ne s'appliquent plus.
La C5 est une catégorie d'urbanisme proposée pour les locations de courte durée dédiées en Angleterre. Le gouvernement a fait part de son intention d'introduire la C5 et les droits de développement autorisés associés, avec la possibilité pour les collectivités locales de retirer ces droits via des directives Article 4. En juin 2026, son entrée en vigueur reste en attente.
Non, le plafond des 90 nuits est une règle propre au Grand Londres, inscrite dans le droit de l'urbanisme. En dehors de Londres, les règles varient d'une collectivité locale à l'autre.
Oui. De nombreux baux interdisent la location saisonnière ou exigent un accord. Les conditions de prêt et d'assurance peuvent également restreindre l'usage en location de courte durée. Vérifiez toujours vos restrictions privées avant de publier votre annonce.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. La réglementation évolue et peut être interprétée différemment selon les autorités. Vérifiez toujours les exigences en vigueur auprès des sources officielles municipales et régionales, et consultez un conseil qualifié avant toute décision de conformité ou d'investissement.
