El coliving o cohousing se ha convertido en uno de los modelos residenciales con mayor expansión en España, especialmente en las grandes ciudades, pasando de 2 000 a más de 10 000 camas en Madrid entre 2022 y 2024.
Esta fórmula flexible y comunitaria atrae a jóvenes profesionales, estudiantes y nómadas digitales, pero no está exenta de riesgos legales, financieros y de convivencia. En este artículo descubrirás cuáles son los principales riesgos del coliving y qué buenas prácticas puedes aplicar para proteger y consolidar tu proyecto.
Antes de lanzar un proyecto de coliving, es fundamental entender el marco legal y urbanístico. La normativa cambia según la ciudad y puede condicionar desde el uso del suelo hasta los requisitos mínimos de habitabilidad. Veamos algunos aspectos clave.
El coliving no cuenta todavía con una regulación específica a nivel nacional en España, lo que genera cierta inseguridad jurídica. Cada comunidad autónoma y municipio establece condiciones diferentes sobre el uso del suelo, licencias y parámetros urbanísticos.
Un riesgo frecuente es no contar con la calificación adecuada del inmueble: en muchos casos, se exige uso residencial comunitario o dotacional, no basta con un simple arrendamiento turístico. Además, suelen fijarse requisitos mínimos como metros cuadrados por habitación, ventilación o accesibilidad.
En Cataluña, por ejemplo, la normativa de 2020 estableció superficies mínimas de 24 m² para unidades privadas y la obligatoriedad de espacios comunes. Ignorar estos puntos puede derivar en sanciones, clausuras o imposibilidad de explotar el negocio. Por eso, el análisis previo del planeamiento urbanístico es esencial.
Cataluña es pionera en la regulación del coliving. Desde 2020, su decreto urbanístico reconoce expresamente esta tipología residencial, definiendo superficies mínimas, exigencias de zonas comunes y requisitos de habitabilidad. En cambio, Madrid no cuenta con una normativa específica para el coliving: los proyectos se encuadran dentro del uso residencial o terciario, según el planeamiento urbanístico vigente.
Esto provoca incertidumbre para los fundadores, ya que una licencia concedida como “residencial” puede chocar con una inspección que lo considere “actividad terciaria” y, por tanto, ilegal. Según datos de El País (2025), Madrid concentra más de 10 000 camas en proyectos de coliving, lo que la convierte en epicentro del sector pese a la falta de marco legal claro.
La comparación demuestra que la viabilidad de un proyecto depende mucho del territorio en el que se implanta.
Para reducir riesgos legales y urbanísticos al invertir en coliving, lo más recomendable es apoyarse desde el inicio en asesoría legal especializada en derecho inmobiliario. Una revisión previa del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) permite verificar si el inmueble es apto para uso residencial comunitario y qué licencias necesitará el proyecto.
Resulta esencial contar con una cédula de habitabilidad actualizada que acredite las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y funcionalidad. Otra buena práctica es monitorizar cambios normativos en la comunidad autónoma donde operes, ya que varias ciudades están revisando sus planes urbanísticos para encajar nuevos modelos residenciales.
Anticiparse a estos cambios permite evitar paralizaciones costosas y reforzar la seguridad jurídica ante inversores y residentes. Así, la prevención y el cumplimiento normativo se convierten en pilares de cualquier proyecto de coliving exitoso.
El contrato es la base jurídica y económica de cualquier proyecto de coliving. Elegir un modelo u otro afecta directamente a los riesgos asumidos, la rentabilidad y la carga fiscal. Existen principalmente dos fórmulas en el mercado español: lease-sublease y lease on behalf.
En el modelo lease-sublease, la empresa de coliving alquila el inmueble completo al propietario por una renta fija y después lo subarrienda a los residentes. Este formato ofrece estabilidad al dueño, pero transfiere a la operadora el riesgo de ocupación. Fiscalmente, puede implicar obligaciones de IVA y mayor complejidad contable:
En cambio, el modelo lease on behalf establece que el propietario firma directamente los contratos con los residentes. Aquí, el riesgo de vacantes lo asume el propietario, que también gestiona ingresos y gastos fiscales asociados:
Esta diferencia define quién soporta la carga económica en caso de baja ocupación. El lease-sublease resulta más atractivo para inversores institucionales que buscan rentas estables, mientras que el lease on behalf se ajusta mejor a propietarios particulares que desean flexibilidad.
Imaginemos dos escenarios. En el primero, un propietario con un edificio en el centro de Madrid opta por un contrato lease-sublease. Recibe cada mes una renta fija de la operadora de coliving, sin importar si el edificio está lleno o semivacío. Este modelo le da seguridad financiera y previsibilidad, aunque los márgenes potenciales de beneficio queden en manos de la empresa gestora.
En el segundo escenario, un propietario en Barcelona elige la fórmula lease on behalf. Firma directamente con cada residente, asumiendo los riesgos de vacantes y la carga de gestión administrativa. Si la ocupación es alta, puede maximizar ingresos y mantener el control sobre su propiedad, pero también queda expuesto a la inestabilidad del mercado.
Este ejemplo ilustra cómo el modelo contractual no solo define la relación jurídica, sino también el perfil de riesgo y el retorno esperado de cada actor implicado.
La gestión de un coliving implica costes recurrentes que van mucho más allá del arrendamiento del inmueble. Para los fundadores, anticipar estos gastos y contar con un plan de optimización es clave para mantener la rentabilidad a medio y largo plazo. Limpieza, tecnología, eventos y conectividad son los pilares que marcan la diferencia en la experiencia del residente.
Los colivings requieren un estándar alto de servicios para atraer y retener residentes. Entre los principales costes destacan:
Una previsión adecuada de estos gastos, junto con proveedores especializados y tecnología de monitorización, permite ofrecer una experiencia premium sin comprometer la rentabilidad.
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La seguridad y la buena convivencia son dos factores decisivos para el éxito de un coliving. No basta con ofrecer habitaciones cómodas: hay que garantizar un entorno donde los residentes se sientan protegidos y escuchados. Para ello, conviene definir protocolos claros, apoyarse en la tecnología y aprender de experiencias pasadas en el sector.
Un coliving bien gestionado debe contar con protocolos de actuación frente a emergencias o conflictos: desde incidencias técnicas (averías, cortes de luz) hasta situaciones graves de convivencia (ruidos persistentes, amenazas, consumo de tabaco en espacios prohibidos). Estos protocolos deben estar documentados y comunicados a todos los residentes desde el inicio.
La mediación es otra herramienta esencial: designar un responsable de comunidad o utilizar plataformas digitales de comunicación reduce la escalada de problemas. La tecnología también juega un papel clave.
Soluciones como Minut permiten monitorizar ruido, detectar humo de cigarrillo y controlar la ocupación de manera discreta y en tiempo real. De esta forma, los gestores pueden intervenir solo cuando es necesario, protegiendo la privacidad y evitando tensiones innecesarias. La automatización de alertas y reportes convierte la gestión diaria en un proceso mucho más eficiente.
Los problemas de seguridad y convivencia no son hipotéticos: se han documentado casos concretos en operadores internacionales.
Estos ejemplos muestran cómo la ausencia de protocolos y tecnología adecuada puede derivar en una pérdida de confianza, rotación elevada y, en última instancia, en el fracaso del modelo de negocio.
La expansión acelerada es uno de los mayores riesgos del coliving: crecer demasiado rápido para captar capital puede acabar en pérdidas millonarias. Ejemplos como Quarters en Alemania o WeLive en EE. UU. muestran cómo la falta de control operativo llevó al fracaso de proyectos prometedores.
El caso de Common Living, uno de los principales operadores en EE. UU., evidenció que una gestión deficiente y la falta de atención a los residentes dañan gravemente la reputación. Para lograr sostenibilidad, es clave equilibrar rentabilidad, flexibilidad y adaptación a la demanda local.
Para crecer sin poner en riesgo la rentabilidad, los fundadores pueden aplicar estas medidas:
Sí, la mayoría de los colivings ofrecen precio todo incluido: alquiler, suministros, internet, limpieza de zonas comunes e, incluso, eventos o servicios adicionales como redes sociales internas.
Normalmente incluyen habitación amueblada, acceso a zonas comunes (cocina, sala, coworking), internet de alta velocidad, limpieza, lavadora, gimnasio o eventos comunitarios.
Las estancias pueden variar, pero lo habitual es desde un mes en adelante, según los operadores, si bien algunos permiten estancias más breves o flexibles.
Sí, muchos colivings restringen el acceso a mascotas por higiene y espacio, además de prohibir fumar o vaporizar dentro de las habitaciones o zonas comunes.
Para lanzar y gestionar un coliving con éxito, es clave anticipar riesgos y aplicar buenas prácticas desde el inicio. Aquí tienes una checklist final que resume los puntos esenciales:
✅ Evalúa la normativa local y define el modelo contractual desde el primer día.
✅ Diseña protocolos operativos claros y apóyate en tecnología (PMS, sensores...).
✅ Establece mecanismos de convivencia, seguridad y respuesta frente a crisis.
✅ Controla el ritmo de expansión con criterios financieros sólidos.
✅ Mantén un enfoque responsable con el entorno para evitar impactos sociales adversos.
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