Cómo establecer el número máximo de huéspedes en Airbnb y gestionar el número máximo de huéspedes

Consulta nuestra información sobre las normativas, las políticas, las tarifas y el software de Airbnb para proteger tus intereses empresariales y de propietarios de viviendas, incluido el SOP de administración de propiedades de STR.
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October 17, 2023
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Cómo establecer el número máximo de huéspedes en Airbnb y gestionar el número máximo de huéspedes

Cuando un huésped no autorizado se une a un grupo de reservas confirmadas, no solo te deja sin dinero, sino que también puede ser un problema de seguridad que molesta a los vecinos.

No solo eso, sino que cualquier daño a la propiedad o su contenido podría poner en tela de juicio sus servicios como administrador de la propiedad si el propietario descubre que hay demasiadas personas alojadas en su casa.

Para gestionar el máximo número de huéspedes en tus propiedades de Airbnb, necesitas una solución sencilla y repetible que puedas aplicar fácilmente en toda tu cartera a medida que amplías tus operaciones, y eso es lo que analizamos en este artículo.

En esta guía completa sobre la gestión de huéspedes adicionales, conocerás las siguientes áreas clave:

  • Política de Airbnb sobre los límites de huéspedes y tus obligaciones legales
  • Cuatro factores clave a la hora de establecer tus límites máximos de huéspedes
  • Mensajes para los huéspedes desde la reserva previa hasta el momento de la salida
  • Formas de disuadir a los huéspedes adicionales no autorizados
  • Cómo aplicar una tarifa de huésped adicional en Airbnb
  • Herramientas y servicios que puede utilizar para mantener la visibilidad y gestionar los problemas
  • Un procedimiento operativo estándar que puede implementar para cada unidad y estancia

Tras conocer nuestros consejos de expertos sobre las mejores prácticas y las recomendaciones de los expertos sobre qué software utilizar, podrá administrar sus propiedades de forma segura, evitar que el personal tenga que enfrentarse cara a cara y proteger su empresa.

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Lo que debes saber sobre los límites máximos de huéspedes de Airbnb

Si bien Airbnb tenía un límite general sobre la cantidad de huéspedes que podía tener una propiedad (establecido en 16), ese ya no es el caso: Puedes establecer tus propios límites máximos de ocupación en función de la propiedad, sus comodidades y tus servicios.

Del mismo modo, puedes decidir tu propia política sobre las tarifas de los huéspedes adicionales y qué medidas tomar para evitar los huéspedes no autorizados, de las que hablaremos más adelante en este artículo.

Sin embargo, tendrás que estar al tanto de la normativa sobre alquileres de corta duración (STR) sobre los límites de ocupación en su jurisdicción local, ya que pueden variar considerablemente. Para obtener más información, visita el sitio web de tu gobierno local.

Por ejemplo, en Ciudad de Nueva York, «Los alquileres de corta duración solo están permitidos si te hospedas en la misma unidad o apartamento que tus huéspedes y no tienes más de dos huéspedes que paguen a la vez».

Mientras tanto, en Chicago, «El número máximo de huéspedes en un alquiler vacacional no debe ser mayor a una persona por cada 125 pies de superficie de la unidad de vivienda para la que se expide la licencia».

Si tienes claro cómo cumplir con las normas, puedes seguir nuestros consejos sobre la gestión de los huéspedes adicionales, empezando por establecer tus límites de ocupación en la plataforma de Airbnb.

Cómo gestionar los límites de ocupación y los huéspedes adicionales de Airbnb

Esta es su guía completa para administrar los límites de huéspedes en las propiedades de alquiler vacacional en toda su cartera. 

Verás qué factores debes tener en cuenta en tus políticas máximas de huéspedes, cómo implementar esas políticas con comunicaciones eficaces y tarifas adicionales, y qué software y servicios necesitarás para crear una solución escalable para la administración de propiedades a medida que hagas crecer tu negocio de STR.

Cómo decidir el límite de ocupación de tu anuncio de Airbnb

Estas son las cuatro consideraciones que debes tener en cuenta a la hora de establecer el límite de huéspedes de tu alquiler en Airbnb:

  • Regulaciones STR del gobierno local
    Como se mencionó anteriormente, muchos gobiernos locales tienen regulaciones STR que tendrás que investigar. Por ejemplo, las leyes de planificación urbana de Los Ángeles permiten «un máximo de dos personas (sin incluir a los niños) por habitación habitable» como parte de su Ordenanza sobre vivienda compartida.

    Por otro lado, en Amsterdam en los Países Bajos, «Puedes alquilar a un máximo de 4 personas a la vez».
  • El número de camas y espacios para dormir
    Decide cuál sería un límite cómodo para tus huéspedes. Si estableces un límite alto que tu Airbnb no puede cumplir, podría resultar en una mala valoración.
  • El número de baños
    Una vez más, se trata de la experiencia del huésped: incluso si pudieras encontrar la manera de conseguir más espacio para dormir, ¿los baños podrían acomodar a esa cantidad de personas?

    Nota:
    No hay una regla fija al respecto, pero normalmente un baño por cada seis huéspedes es suficiente para un alojamiento básico, pero para una estancia de lujo, ese número podría aumentar en el doble o más.
  • Qué es lo correcto para usted, el propietario y los vecinos
    Incluso si pudieras alojar a más huéspedes en tu propiedad, por ejemplo, utilizando camas de camping, sofás cama y futones, es importante que el número sea el adecuado para tus servicios.

    ¿Podría una gran cantidad de huéspedes provocar un ruido excesivo que moleste a los vecinos? ¿La idea de que haya grupos grandes en su propiedad podría generar estrés para el propietario? ¿Mucha gente exigiría demasiado a tu equipo de limpieza o crearía un problema de seguridad en el hogar?

Al analizar estos puntos clave, puedes establecer un límite máximo de huéspedes que cumpla con la ley, sea seguro, cómodo y esté en línea con tus límites como anfitrión de Airbnb.

Consejo profesional:
A nadie le gustan las sorpresas, así que establece expectativas realistas para tus huéspedes desde el principio.

Por ejemplo, si tus opciones para dormir incluyen camas plegables o colchones inflables, dilo en tus anuncios y en los mensajes de los huéspedes.

De esta forma, puedes mantener relaciones sólidas con los huéspedes y evitar las críticas negativas.

Implementar políticas de máxima cantidad de huéspedes con comunicaciones claras

Una cosa es establecer un límite máximo de huéspedes para tus anuncios en tu Cuenta de Airbnb, otra es comunicar esa política de manera efectiva. Si no lo haces, podrías terminar con una fiesta no autorizada, molestar a los vecinos, tener costos adicionales de limpieza y mantenimiento o un problema de cumplimiento legal.

Por lo tanto, comience por dejar clara su política en el anuncio de su propiedad. Airbnb facilita esta tarea al mostrar el límite de huéspedes, el número de habitaciones, camas y baños de cada propiedad en la primera página de tu anuncio, junto a la información del anfitrión.

Sin embargo, si publicas en otras plataformas y canales, por ejemplo, en Vrbo o en un sitio de reservas directas, también debes ser igual de claro y coherente, ya que no quieres que diferentes huéspedes tengan ideas diferentes sobre tu política de límites de huéspedes.

Es bueno seguir el formato de Airbnb, ya que la información es fácil de ver y práctica para el huésped.

Airbnb Superhost’s listing showing guest limit, number of bedrooms, beds, and baths
Airbnb presenta la información clave de la propiedad de una manera muy práctica para el huésped, por lo que vale la pena replicarla en otros canales. Fuente

También deberías reiterar tu política sobre los límites de huéspedes en tu guía digital y en los mensajes previos a la estancia.

Por ejemplo, puedes usar un mensaje programado en el que se compartan las instrucciones de registro para la próxima estancia de un huésped para recordarle tu política máxima de huéspedes y las reglas de la casa.

Este es un ejemplo del aspecto que podría tener ese mensaje:

«Le recordamos que el límite de huéspedes para Mountain View Cabin es de 6 adultos más niños. Si eso supone un problema o si quieres cambiar alguno de los detalles de tu reserva, comunícanoslo antes de tu estancia».

Entonces, ¿qué pasa si el huésped hace ¿Tienes algún problema con ese límite? A veces, un huésped reserva una estancia y, en el último momento, quiere añadir a alguien a la reserva. En este caso, tiene sentido establecer una tarifa por huésped adicional, de la que hablaremos a continuación.

Tarifas de huéspedes adicionales

Para postularse tarifas de huéspedes adicionales, ve a la información de precios del anuncio en tu cuenta de Airbnb, donde puedes añadirlo haciendo clic en «Editar». Allí puede introducir la cantidad que desee para cada huésped adicional.

Nota: La tarifa por huésped adicional ahorrada solo se aplica a futuras estadías; para añadir una tarifa por huésped adicional a una reserva que ya has confirmado, tendrás que solicitar un cambio de viaje.

Por supuesto, no tienes la obligación de aceptar un huésped adicional si no quieres hacerlo. Sin embargo, es posible que algunos huéspedes aún intenten añadir a una persona adicional a su grupo. Analizamos este escenario a continuación.

Cuando los huéspedes traen personas adicionales no autorizadas

Si los huéspedes añaden personas a su grupo sin tu permiso, no solo incumplen su acuerdo de reserva, sino que también presentan posibles riesgos legales, de seguridad del hogar y de molestias. Esto te coloca en una posición incómoda, ya que debes encontrar un equilibrio entre la defensa de los intereses del propietario y las preocupaciones que surgirán ante una posible confrontación.

En este caso, deberías contacta con Airbnb directamente y considera cancelar la reserva. Sin embargo, es posible que esto no resuelva el problema de inmediato si la persona que hizo la reserva ya se encuentra en el establecimiento y, aun así, tú o tu equipo se enfrenten a una incómoda reunión cara a cara con los huéspedes.

Además, si el huésped reservó tu alquiler vacacional desde fuera de Airbnb, tu apoyo se limita al instante y, de todos modos, ¿cómo puedes saber si hay huéspedes adicionales?

En respuesta, usted debe:

  • Disponer de un procedimiento operativo estándar (SOP) preparado previamente
  • Utilice un software de detección de multitudes
  • Recurra a la asistencia profesional en forma de socorristas capacitados

Analizaremos estas soluciones a continuación.

Herramientas para gestionar huéspedes adicionales

Para ayudar a disuadir a los huéspedes no registrados de quedarse en tu propiedad de alquiler vacacional, puedes usar tácticas como informarles a los huéspedes de que los recibirás a su llegada. Pero esta no es una solución práctica si estás operando varias unidades. Como alternativa, puedes colocar cámaras de seguridad en tus propiedades, pero no puedes rastrearlas las 24 horas del día, los 7 días de la semana.

Pero tú poder utilice sensores de detección de multitudes y monitores de ruido para alertarlo tan pronto como surja un problema. Se trata de una solución automatizada, por lo que es escalable y, por lo tanto, práctica independientemente del número de unidades que supervises. Con Minut, tendrás acceso a una amplia gama de funciones de protección de la propiedad, también.

A continuación, analizamos tres formas en las que el dispositivo independiente y seguro de privacidad de Minut te ayuda a gestionar de forma segura a los huéspedes adicionales.

1. Detección de multitudes

El sensor Minut cuenta la cantidad de dispositivos inalámbricos de una propiedad y te avisa si esa cantidad supera el límite de huéspedes personalizado para esa unidad.

Todo lo que tienes que hacer es activar la función de detección de multitudes, que puedes hacer desde tu dispositivo móvil, y luego configurar la capacidad de huéspedes en función de tu política máxima de huéspedes o de los detalles de una determinada reserva.

Minut phone app showing various software solutions for home protection
Los dispositivos seguros para la privacidad de Minut se pueden monitorear y administrar fácilmente en su dispositivo personal. Fuente

2. Monitorización del ruido

El sensor Minut también monitorea los niveles de ruido en tu hogar y te envía notificaciones automáticas si superan el umbral de decibelios y duración del ruido establecido.

Al igual que con la función de detección de multitudes del dispositivo, puedes operarlo de forma remota desde tu teléfono.

3. Asistencia de llamada y asistencia de guardia

Minutos Asistencia de llamadas y Asistencia de guardia los servicios evitan que tú y tu equipo aborden directamente un problema, ya sea porque el problema se ha producido a altas horas de la noche o porque simplemente no desean verse involucrados en una situación potencialmente conflictiva.

Tras recibir una alerta automática de tu sensor Minut, nuestros expertos en comunicación capacitados llamarán a los huéspedes para resolver el asunto de forma pacífica y, si es necesario, guardias capacitados en la resolución amistosa de conflictos visitarán la propiedad en persona.

Con las soluciones de software y los servicios de asistencia profesional de Minut, puede mantenerse informado de lo que sucede en las propiedades de su cartera, proteger los intereses comerciales y de los propietarios de sus viviendas y mantenerse seguro.

Ahora veamos cómo puedes unirlo todo de manera efectiva en un proceso repetible.

SOP de administración de propiedades STR para administrar huéspedes adicionales

Esta es una descripción general de un SOP que podría poner en práctica para gestionar huéspedes adicionales por cada propiedad nueva que se añada a su cartera. Abarca las recomendaciones analizadas en este artículo y aprovecha las soluciones automatizadas de Minut para la protección de los alquileres vacacionales:

Pre-reserva

  • Investiga las normas locales de alquiler vacacional
  • Confirme los límites máximos de huéspedes en la agencia de viajes en línea (OTA)
  • Establezca tarifas adicionales para huéspedes en OTA
  • Establezca expectativas en los listados, la guía digital y mensajería programada
  • Implemente los servicios Call Assist y Guard Assist

Antes de la estancia

  • Activa la detección de multitudes en la aplicación móvil y confirma los umbrales
  • Activa la monitorización del ruido en la aplicación y confirma los umbrales
  • Si se solicita un huésped adicional, aplique tarifas adicionales o cancele la reserva

Estancia

  • Si los niveles de ocupación o ruido superan los límites, se inicia la respuesta de asistencia de llamada
  • Informe al propietario y considere las opciones de cancelación
  • La respuesta de Guard Assist se inicia si es necesario
  • Denuncie el incumplimiento de la política a OTA con el registro de eventos de Minut

Después de la estancia

  • Revise los umbrales para futuras estancias
  • Revisa los mensajes de los listados, la guía digital y los mensajes programados
  • Informe al propietario de lo que ocurrió, destacando su gestión eficaz de la situación

Gestiona a los huéspedes de Airbnb con una solución que reduce tu carga de trabajo

Administrar los límites de ocupación y los huéspedes no registrados puede ser un tema complejo y delicado. Si lo abordas con mano dura, podrías dañar tus relaciones con los huéspedes, pero si no lo atiendes, podría causarte una serie de problemas, como daños a la propiedad y molestar al propietario.

Por eso es importante entender las cuestiones legales y de seguridad, y cómo pueden afectar a sus servicios.

Al implementar un procedimiento operativo estándar que reconozca estos factores clave, puede simplificar todo el proceso, desde la sincronización de sus políticas en todos los canales hasta informar al propietario de la vivienda sobre lo que ocurrió después del evento.

Minut lo respalda con un sensor de visibilidad y alertas, así como con una aplicación fácil de usar para simplificar sus tareas.

Con estas herramientas, puedes establecer límites claros, mantener comentarios positivos de los huéspedes y hacer crecer tu negocio con confianza.

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